联建合同效力的认定与处理

——齐鲁建设集团公司与青岛王府装饰大世界联建合同纠纷上诉案

(《最高人民法院民事案件解析（附指导案例）：房地产开发》第139页)

裁判主旨：

联建合同一方虽尚未办理土地使用权变更登记，但已履行了联建审批手续，取得了土地管理行政部门对土地使用权的批准、确认文件，在此情形下，应认定该合同有效。

涉 及土地使用权的联建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，依照法律、法规规定应当办理联建审批手续及土地使用权变更登记，否则将导致联建合同无效。实 践中，联建合同一方虽尚未办理土地使用权变更登记，但已履行了联建审批手续，取得了土地管理行政部门对土地使用权的批准、确认文件，此情形下，应认定联建 合同有效。

关键词：土地使用权 变更登记 效力 第三人

上诉人（原审被告）：青岛王府装饰大世界，住所地：青岛市镇江路48号。

法定代表人；高玉强，经理。

委托代理人：邵军，青岛运鸿实业总公司职员。

委托代理人：盛宇，青岛海峡律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：齐鲁建设集团公司，住所地：济南市经五路小纬四路46号。

法定代表人：杨永生，总经理。

委托代理人：蔡建民，办公室副主任。

委托代理人：赵永氓，济南北方律师事务所律师。

一、案件基本事实

1995 年12月14日齐鲁建设集团公司第四项目部（以下简称第四项目部）与青岛王府装饰大世界（以下简称青岛大世界）签订联建合同，约定：第四项目部自愿将坐落 于青岛市延安三路67号Al号楼的项目（房屋建筑面积约1万平方米，土地使用面积3050平方米）与青岛大世界合作，即青岛大世界出资、第四项目部负责兴 建，保证如期竣工交给青岛大世界。青岛大世界保证第四项目部的利益325平方米房屋。项目投资为人民币3200万元，包括应给青岛帆布厂的前期投入资金 1100万元；第四项目部前期投入1600万元；至工程竣工的续建费500万元。房屋交付青岛大世界时，该建筑物范围内的土地使用权一并移交给青岛大世 界。双方约定，付款方式为合同生效之日起10日内，青岛大世界向第四项目部付人民币1000万元，主体完成之日付600万元。续建费500万元，根据国家 有关规定按形象进度付款。双方还约定合同经双方签章并由青岛大世界付给第四项目部5万元保证金后生效。合同签订当日，青岛大世界付给了第四项目部5万元保 证金。1995年12月27日，青岛大世界向第四项目部支付20万元。1996年1月10日青岛大世界向第四项目部支付1000万元（其中500万元当日 经第四项目部转付给青岛帆布厂，由青岛大世界会计张莉收回108.5万元，第四项目部实际收到391.5 万元）。1996年3月19日，第四项目部张学清收到青岛大世界工程款5万元。1996年4月6日，第四项目部与青岛大世界签订补充合同，该合同明确了项 目领导小组，撤换施工队伍。约定青岛大世界尚欠第四项目部的1200万元分别于4月15日、6月15日、8月30日前付500万元、400万元、150万 元，余150万元在产权交接时付清。另由青岛大世界直接付给帆布厂100万元，尚欠帆布厂500万元，由青岛大世界分两次给第四项目部给付，即5月10 日、6月20日前各支付250万元。并约定竣工日期为1996年12月10日前。第四项目部与青岛大世界达成《关于1996年4月6日补充合同书谅解备忘 录》，付款方法变更为：1996年6月20日前青岛大世界向第四项目部支付350万元，承担全部工程续建费。主体工程竣工时付余款70%，其余款项待产权 交接时一次付清。备忘录签订后，青岛大世界分别于1996年6月19日、6月20日、11月27日和12月5日付给第四项目部人民币100万元、250万 元、20万元和30万元（其中6月20日的250万元中的100万元转付给了青岛帆布厂）。此外，青岛大世界履行了至工程竣工的续建费500万元的义务， 双方对此无争议。

另 查明：1994年4月28日，青岛市土地管理局向青岛帆布厂颁发了《建设用地批准书》，与青岛帆布厂签订（1994）青土管合字第42号《国有土地使用权 出让合同》，约定青岛市土地管理局将位于延安三路中段面积为6050平方米的地块出让给青岛帆布厂。土地使用权出让金为每平方米948元人民币，总额为 5,736,706元，并约定项目竣工验收合格后，青岛市帆布厂用《建设土地批准书》换领《土地使用证》。1994年9月8日，齐鲁建设集团公司（以下简 称齐鲁公司）与青岛帆布厂签订《联建协议》，联合改造帆布厂综合楼工程Al号楼（青岛市延安三路67号Al号楼），齐鲁公司按每平方米1650元单价一次 性投资买断，独立投资施工和房屋销售。1995年6月8日，青岛市土地管理局根据青岛帆布厂、齐鲁公司报来的“联建综合楼协议书”，以青土管字 （1995）第86号文件批复同意青岛帆布厂将受让的延安三路67号6050平方米国有土地使用权中的3050平方米国有土地使用权转让给齐鲁公司建设开 发综合楼项目。批复还规定青岛帆布厂、齐鲁公司应按分割后的土地使用权面积各自履行（1994）青土管合字第42号《青岛市国有土地使用权出让合同》约定 的各项权利和义务。第四项目部系隶属于齐鲁公司的非法人单位，1995年12月5日，齐鲁公司法定代表人杨永生授权张学清全权负责Al号楼的建设等工作。

二、山东省高级人民法院认定与判决

山 东省高级人民法院经审理认为，齐鲁公司与青岛大世界签订的联建合同、补充合同和谅解备忘录，是在自愿、平等基础上签订，合法有效，双方均应按合同和备忘录 的约定履行义务。齐鲁公司要求青岛大世界按期给付工程款有理，应予支持。但齐鲁公司要求青岛大世界赔偿婆济损失的请求证据不足，不予支持。青岛大世界称张 学清向汪洪借款5万元，因既无青岛大世界的支票存根，又无第四项目部的收款财务专用章等证据证明，故不应认定此款为青岛大世界已向齐鲁公司给付的总款数之 内。青岛大世界提供的抵押借款公证费96，000元与本案无关。

据 此判决：(l）本判决生效之日起10日内，青岛大世界付给齐鲁公司8,835,000元的70%，即人民币6,184,500元；(2）青岛大世界在联建 房屋产权交接时向齐鲁公司付清余款人民币2,650,500元；(3）本判决生效之日起10日内青岛大世界经齐鲁公司付给青岛帆布厂人民币500万元； (4）驳回齐鲁公司赔偿经济损失之请求。一审案件受理费80,140元，齐鲁公司负担8014元，青岛大世界负担72,126元，财产保全费57,500 元，由青岛大世界负担。

三、当事人上诉请求与答辩理由

青 岛大世界不服一审判决，向本院上诉称：齐鲁公司未取得Al号楼土地使用权，与青岛大世界签订的联建合同属无效合同；青岛帆布厂以土地作为投资却未能参加一 审诉讼，无法确认齐鲁公司是否有权转让Al号楼；青岛大世界实际付给齐鲁公司转让款1430万元，而不是716.5万元；齐鲁公司未经青岛大世界同意，从 1430万元中划出部分款项给青岛帆布厂，该款与青岛大世界无关。请求撤销一审判决，确认齐鲁公司因无效行为而承担返还财产的责任。

齐鲁公司答辩称：同意一审判决，请求予以维持。

四、最高人民法院认定与判决

最 高人民法院经审理认为，青岛市土地管理局于1995年6月8日以青土管(1995）第86号文件同意青岛帆布厂将受让取得的延安三路67号6050平方米 国有土地中的3050平方米土地使用权转让给齐鲁公司。齐鲁公司在取得3050平方米土地后与青岛大世界签订的《联建合同》、《补充合同》、《谅解备忘 录》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反有关法律规定，应认定为合法有效。青岛大世界以齐鲁公司未取得土地使用权主张《联建协议》无效理由不能成立， 不予支持。根据《联建合同》的约定，青岛大世界应付综合楼竣工项目投资额为人民币3200万元，尚欠齐鲁公司的883.5万元和需经齐鲁公司付给青岛帆布 厂的500万元，一审判决青岛大世界承担给付义务并无不当。齐鲁公司依合同将青岛大世界所付款中的部分款项转给青岛帆布厂，青岛大世界称该转款行为与其无 关理由不成立，本院不予支持。齐鲁建设集团与青岛帆布厂系另一法律关系，青岛大世界主张追加青岛帆布厂为本案第三人没有法律依据。

根据《民事诉讼法》第153条第1款第1项[1]之规定，最高人民法院于1998年12月31日以（1997）民终字第79号民事判决书判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80,140元，由青岛大世界负担。

五、对本案的解析

本案争议的主要问题有三个：一是齐鲁公司与青岛大世界签订的联建合同的效力问题；二是青岛大世界付给齐鲁公司的土地使用转让款究竟是多少问题；三是青岛帆布厂应否追加为本案第三人问题。

（一）关于齐鲁公司与青岛大世界签订的联建合同的效力问题

青岛大世界上诉的主要理由是齐鲁公司未取得Al号楼土地使用权，因此所签协议无效。本案从表面上看，齐鲁公司在二审中都尚未取得土地使用权证，齐鲁公司未取得土地使用权即与青岛大世界进行联建，该行为违反了《城市房地产管理法》第27条[2]的 规定，双方所签合同似应无效。但齐鲁公司用于联建的3050平方米土地是从青岛帆布厂转让得来的。青岛市土地管理局于1 995年6月8日以青土管（1995）第86号文件同意将原由青岛帆布厂受让得来的延安三路67号6050平方米的3050平方米转让给齐鲁公司使用。该 文件还规定，青岛帆布厂、齐鲁公司应按分割后的土地使用权面积各自履行（l994）青土管合字第42号《青岛市国有土地使用权出让合同》约定的权利义务， 待建设周期竣工验收合格后换领《土地使用权证》。根据该文件精神齐鲁公司经青岛市国土局批准认可取得了土地使用权，只是要待Al号楼竣工验收合格后，换取 土地使用权证。故青岛大世界以齐鲁公司未取得土地使用权主张联建合同无效不能成立。

（二）关于青岛大世界付给齐鲁公司的土地使用款数额认定问题

1995 年齐鲁公司与青岛帆布厂约定项目投资为3200万元，包括：(l）应给青岛帆布厂的前期投入1100万元；(2）项目部前期投人1600万元；(3）工程 竣工后续建费500万元。在这笔款项中，续建费已由青岛大世界投人工程中，双方无异议。另外两笔共2700万元，青岛大世界称实际付给1430万元给齐鲁 公司，其中有张学清收到青岛大世界的工程款5万元，有青岛大世界会计取回的108.5万元，故该两笔款项应从已付款项中扣除。齐鲁公司在收到青岛大世界交 来的款项中已付给青岛帆布厂前期费用600万元，故青岛大世界尚欠齐鲁公司的883.5万元和需经齐鲁公司转交给青岛帆布厂的500万元应予给付。在齐鲁 公司与青岛大世界签订的联建协议中明确约定项目投资为3200万元，其中包括应给青岛帆布厂的前期投入资金1100万元，故青岛大世界上诉称，齐鲁公司转 付给青岛帆布厂的款项与青岛大世界无关的理由不能成立。

（三）关于青岛帆布厂应否成为本案第三人问题

齐鲁公司与青岛帆布厂系土地转让关系，而本案中齐鲁公司与青岛大世界系联建合同关系，二者主体不同，法律关系不同，本案在处理结果上与青岛帆布厂亦没有直接的法律上的利害关系，故不宜将青岛帆布厂追加为本案第三人。

（谭红）