关于合作建房合同效力的认定与处理

——长春房地（集团）有限责任公司与吉林中深房地产开发公司、长春盛泰房屋开发公司合作建房合同纠纷上诉案

（《最高人民法院民事案件解析（附指导案例）：房地产开发》第144页）

裁判主旨：

1．一方以划拨土地与另一方合作建房，直至起诉前仍未补交土地出让金办理国有土地使用权出让手续，该联建合同应认定无效；

2．在认定合同无效时，不能同时判令解除合同。

当事人用划拨土地与他人合作建房，直至起诉前仍未补交土地出让金、办理国有土地使用权出让手续，所签合作建房合同应当依法认定无效。合同解除是在合同有效的前提下行使解除权，与合同无效不同，既然认定合同无效，就不能同时又判令解除合同。

关键词：土使用权 变更登记 合同无效 解除

上诉人（原审被告）：长春房地（集团）有限责任公司，住所地：吉林省长春市朝阳区崇智胡同46号。

法定代表人：高宝祥，该公司总经理。

委托代理人：王琪，吉林省精诚律师事务所律师。

委托代理人：白崇智，该公司副总经理。

被上诉人（原审原告）：吉林中深房地产开发公司，住所地：吉林省长春市斯大林大街巧2-1号。

法定代表人：于明鑫，该公司总经理。

委托代理人：郭星亚，深圳市星辰律师事务所律师。

委托代理人：张桂兰，该公司副总经理。

原审被告：长春盛泰房屋开发公司，住所地：吉林省长春市东民主大街副2 号。

法定代表人：郭亚山，该公司总经理。

委托代理人：孙贵志，长春市人民政府法制局工作人员。

委托代理人：郭大威，长春仲裁委员会秘书。

一、案件基本事实

1993 年，长春房地（集团）有限责任公司（以下简称长房集团）经批准对直管公房长江路32号乙栋进行改造，并以行政划拨方式取得该地段土地使用权。1993年2 月12日，长房集团与安邦地产有限公司签订联合改造该项目协议书，由于安邦地产有限公司缺乏资金，将该项目转让给长春盛泰房屋开发公司（以下简称盛泰公 司）引进外资联合改造该项目。1994年5月13日，长房集团、盛泰公司、吉林中深房地产开发公司（以下简称中深公司）共同签订联合改造长江路32号乙栋 倒危房屋协议书，约定：长房集团同意盛泰公司和中深公司联合改造该项目，中深公司作为本项目投资和实施单位，并承担安邦地产有限公司在原协议中的全部义务 与责任；该项目竣工后，除原非住宅面积产权归长房集团外，剩余面积产权归中深公司所有，并由中深公司到有关部门办理产权手续；如盛泰公司、中深公司不能保 证非住宅户从动迁之日起24个月内（从1993年6月至1995年5月底）迁入新房，引起住宅户和非住宅户经济损失，由中深公司承担经济责任；长房集团应 得的900万元，中深公司已付490万元，余款在1993年6月底前付110万元，10月15日前付110万元；非住宅户的动迁费和动迁补助费，由中深公 司按时拨付给动迁户；按市政府颁发的动迁文件规定，中深公司应在协议签订后立即拨给长房集团动迁费和住宅户动迁补助费37,l10元；中深公司应付给长房 集团从1993年6月至1995年5月30日的房租共计498,660.96元；该项目在施工过程中的技术质量管理工作，由长房集团全面负责，中深公司付 给100万元管理费；因盛泰公司、中深公司的原因不能及时开工和不具备开工条件擅自决定开工，出现任何问题长房集团均不承担责任。

上 述工程于1994年开工，在施工过程中，中深公司的上级主管部门发现该协议未办理土地使用权转让手续，合同显失公平等问题，故停止对该工程投资，并于 1996年9月向吉林省高级人民法院提起诉讼，要求解除三方于1994年5月13日所签订的协议，由长房集团返还投资款6,336,440.48元、工程 款7,750,392元、工程前期费用1,029,175.12元以及上述款项的利息，盛泰公司返还截留的投资款20万元，并承担此案的连带责任。长房集 团在诉讼中提起反诉，要求中深公司继续履行协议，给付拆迁补助费16,111,605元、租金1,529,799元、补办土地出让费511,955 元及上述款项的利息。

在 一审诉讼过程中，经中深公司和长房集团对账，双方确认：截至1994年7月1日，中深公司已按照合同约定向长房集团支付了投资款6,136,430.48 元、三通一平前期费用l,023,304.31元以及已完工程的施工建设用款。因双方对工程建设款项的具体数额有争议，经一审法院委托吉林省吉达建设咨询 公司鉴定，确认已完工程的造价为6,629,487元；但该鉴定书还规定了由法院裁决的四个部分：第一部分是中深大厦底板钢筋拆除和塌方处理工程的费用 346,492元，这项费用因属重复施工，不能纳入工程造价；第二部分为1995年预算外签证费用总额中未含底板加厚部分的费用16,836元，应纳入工 程造价；第三部分为护桩、注浆、降水工程费用总额，应以中深公司实际结算数额675,577元为准纳入工程造价；第四部分是中深公司欠工程队工程款利息 82，000元，不应纳入本工程造价。一审法院确定该工程总造价为7,321,900元。

另 查明：在一审诉讼期间，长房集团对划拨取得的长江路32号乙栋的土地使用权补办了出让合同，取得了该块土地的使用权，但因土地出让金未交足，土地使用权证 载明：本宗地出让40年，按协议此次使用期暂定为一年，1998年10月31日前足额交足出让金后再换证补足40年。一审法院于1998年9月25日作出 判决。一审判决后，长房集团于1998 年n 月足额交纳了土地出让金，长春市人民政府为其换发了长国用（1999）字第3000455 号国有土地使用权证，土地使用年限至2037年3月19日。

还 查明：在1994年5月13日的“三方协议”之前，就该块土地的开发已签过几个协议，1993年2月12日，长房集团与安邦地产有限公司首先签订了“关于 安邦地产有限公司投资改造长江路32号乙栋倒危工程的协议书”，该协议没有实际履行。1993年4月5日，安邦地产有限公司与盛泰公司签订项目转让协议 书，将其与长房集团1993年2月12日协议书中的全部义务转移给盛泰公司执行。盛泰公司获此项目后，于1993年6月15日与中深公司签订了联营合同 书，盛泰公司依该协议规定，扣留了中深公司划入其账户的人民币20万元。

二、吉林省高级人民法院一审认定与判决

吉 林省高级人民法院经审理认为，长房集团在一审诉讼期间，补办了土地出让合同，享有了土地使用权。1994年5月13日的“三方协议”，实质是长房集团以土 地使用权作为投资的合作建房方式，行变相转卖国有土地使用权之实。该合建合同亦是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除应办理合建审批手续外，还应依法办 理土地使用权变更登记手续。因三方合作建房协议，既未办理合建审批手续，又未办理土地使用权变更登记手续，违反有关法律规定，故三方合作建房协议无效。对 此三方均有过错。因“三方协议”无效，且已无继续履行合同的可能，故中深公司主张解除合同、返还投资款、工程款、工程前期费用的主张予以支持。盛泰公司扣 留中深公司人民币20万元是依据双方1993年6月15日的联营协议，与本案审理的三方合作建房协议不是同一法律关系，故中深公司主张盛泰公司返还20万 元的主张不予支持，可另行告诉。长房集团的反诉主张因缺乏法律依据，不予支持。

依 照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第20条、第25条第2款，参照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解 答》第18条、第45条、第46条第1款第1项的规定，判决：(l）解除三方合作建房协议。（2）在建工程的所有权归长房集团所有（附所有工程资料）。长 房集团返还中深公司投资款6,136,430.48元，工程款7,321,900元，工程前期费用l,023,304.31元，三项总计为 14,481,634.79元，并给付6,136,430.48元投资款的同期同类银行贷款利息（时间从1994年7月1日起，计至该款还清日止）。其他 利息损失中深公司自负。（3）中深公司的其他诉讼请求及长房集团的反诉请求不予支持。上述款项于判决生效后10日内执行。案件受理费85,010元，鉴定 费69,000元，合计154,010元，由中深公司、长房集团各负担77,005元，反诉费100,810元由长房集团负担。

三、当事人上诉请求与答辩理由

长 房集团不服吉林省高级人民法院（1996）吉民初字第90号民事判决，向最高人民法院提起上诉，称：1994年5月13日长房集团与中深公司签订的联建协 议已部分履行，在一审诉讼过程中，中深公司表示如果能够补办土地使用权出让手续，将继续履行协议，在此情况下，长房集团依法补办了土地使用权出让手续，从 而使得联建协议符合最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第21条规定的生效条件，故应认定该协议合法有效。长房 集团在补办了土地使用权出让手续后，多次要求中深公司办理联建审批手续及土地使用权变更登记手续，而中深公司拖延不办，对此应当根据最高人民法院《关于审 理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第12条的规定，“一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法 院不予支持”。一审法院认定联建协议无效并且三方均有过错缺乏根据，适用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第20条、第25条第2款，以及最高人 民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第46条，不符合本案的实际情况，而且在实体处理上没有体现判决认定的“三方均有 过错”，实际由长房集团承担了全部责任。一审法院委托的工程造价鉴定单位没有鉴定资格，所作鉴定结论无效。故此要求本院对本案涉及的工程造价予以重新鉴 定，改判协议有效并继续履行，由中深公司赔偿因其过错而造成的经济损失21,453,107.52元。

中 深公司答辩称：长房集团在一审诉讼期间既未办理联建审批手续，又未办理土地使用权变更登记手续，其补办的国有土地使用权证只能证明长房集团至今才将行政划 拨的土地变成自己一方有偿使用的土地，不能证明联建协议有效，双方签订的联建协议明显违背了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，因此，一审 判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

盛泰公司在本院审理过程中表示：三方协议是各方协商一致达成的，其在三方协议中只有义务，没有权利，作为合同的主体是虚的，不应承担实体上的权利义务，服从法院的判决。

四、最高人民法院认定与判决

最 高人民法院经审理认为，长房集团以国有划拨土地与中深公司、盛泰公司合作建房，在一审诉讼期间虽然补办签订了《国有土地使用权出让合同》，但未全部履行出 让合同约定的义务、足额交纳土地出让金，取得的出让手续不完整，土地管理部门只为其发放了有效期一年的国有土地使用权证，并且未办理合建审批手续和土地使 用权变更登记手续，因此，一审法院认定三方的合作建房合同无效是正确的。无效合同自订立时起即没有法律效力，一审判决予以解除系适用法律错误，依法应予纠 正。尽管长房集团在二审诉讼期间又补交了出让金，取得了40年期限的国有土地使用权，但已超过了我院司法解释规定的时限，被上诉人中深公司不同意继续合作 建房，故不能据此推翻一审判决的认定，上诉人长房集团主张合建合同有效、应当继续履行的上诉理由不成立，本院不予支持。双方争议的已完成工程的造价，在本 院审理期间，经本院调解，双方达成了一致意见，即对一审法院确认的数额予以核减100万元，不再进行重新鉴定，确认工程造价为6,321,900元，对 此，本院予以照准。三方对签订的合作建房合同无效虽然均有过错，但是对合同无效而又没有依法及时采取补救措施的主要过错在长房集团，因此，一审法院判决长 房集团返还中深公司的投资款、工程款、工程前期费用并赔偿投资款的利息并无不当。长房集团主张由中深公司赔偿拆迁户的安置补助费、被拆除房屋的租金损失、 被拆除房屋本身的损失等，因长房集团对合同无效和不能继续履行负主要过错，其在今后的建设中仍可就这部分损失得到补偿，其上诉主张没有依据，本院不予支 持。

根据《民事诉讼法》第153条第1款第1、2、3项[1]的 规定，最高人民法院于1999年9月28日以（1998）民终字第170号民事判决书，判决如下：(l）撤销吉林省高级人民法院（1996）吉经初字第 90号民事判决第1项。（2）长房集团、盛泰公司、中深公司1994年5月13日签订的《协议书》无效。（3）变更吉林省高级人民法院（1996）吉经初 字第90号民事判决第2项为：在建工程（附所有工程资料）归长房集团所有，长房集团返还中深公司投资款6,136,430.48元，工程款 6,321,900元，工程前期费用l, 023,304.31元，并给付6,136,430.48元投资款的同期同类银行贷款利息（从1994年7月1日起计至还款之日止）。（4）维持吉林省高 级人民法院（1996）吉经初字第90号民事判决第3项。一审案件受理费、鉴定费按原判决执行。二审案件受理费185,820元，由长房集团负担 180,000元，中深公司负担5820元。

五、对本案的解析

（一） 关于长房集团、盛泰公司、中深公司三方签订的合作建房合同的效力问题三方签订合建合同的行为发生在城市房地产管理法实施之前。长房集团在未办理国有土地使 用权出让手续的情况下，即以国有划拨土地与盛泰公司、中深公司进行合作，一审诉讼期间才补办签订了《国有土地使用权出让合同》，但又未足额交纳土地出让 金，土地管理部门只为其发放了有效期为一年的国有土地使用权证，而且也没有办理合建审批手续和土地使用权变更登记手续。直至二审诉讼期间，长房集团才补齐 土地出让金，正式取得了国有土地使用权证。严格地讲，其行为已不符合最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第21 条规定的可认定合同有效的条件，因为该解答中上述合法手续的补办，均以应在一审诉讼期间办理完毕并取得合法手续为限。故一、二审法院对三方合作建房合同均 认定为合同无效。

（二）关于合同无效与合同解除的关系问题

合 同无效与合同解除存在许多共同之处，诸如都对当事人失去了拘束力、都具有溯及力等。但是，两者是应严格加以区别的。合同无效是针对无效合同而言，无效合同 是指虽然已经成立，但因违反法律、行政法规或公共利益等而被确认为自始无效的合同。合同解除是针对有效合同而言，指合同有效成立后，当具备解除条件时，依 当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始归于消灭或将来消灭的行为。另外，宣告合同无效的确认权在法院或仲裁机关，不论当事人是否主张，都应予以确 认。而合同解除则多由双方当事人自己决定，符合合同解除条件，当事人有权决定是否行使解除权。

因此，本案中一审法院既认定合同无效，又予以解除，自相矛盾，依法应予纠正。

（三）关于已完成工程的造价问题

双方当事人对一审鉴定的已完成工程的造价问题原本意见有分歧，但在二审期间，法院主持调解，双方在平等自愿基础上经协商达成一致意见，意思表示真实、合法有效，故无须重新鉴定，可以作为法院判决的依据。

（刘银春）