关于房屋联建合同的法律效力问题

——武汉长发物业有限公司与武汉东富物业发展有限公司联建纠纷上诉案

（《最高人民法院民事案件解析（附指导案例）：房地产开发》第150页）

裁判主旨：

1．联建合同出地一方应合法拥有土地使用权，建设方应是符合我国建筑市场准入资格的房地产开发企业。

2．合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。

《城 市房地产管理法》颁布后，联建合同合法有效的条件是出地一方应当具有通过出让或转让方式取得的土地使用权，同时建设方应是符合我国建筑市场准入资格的房地 产开发企业，双方合作意思表示真实，不违反法律。本案涉及的合同即属于此种情形。由于本案涉及的合同签订于《合同法》施行以前的1998年，因此，在当事 人约定的违约金过高的情况下，依据《最高人民法院关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用＜中华人民共和国经济合同法＞的若干问题的解答（九）》[1]之规定，对违约金比例进行了调整。《合同法》实施后，人民法院对民事合同中显失公平的约定内容的调整，应当依据《合同法》第54条之规定进行。

关键词：土地使用权 主体资格 违约金

上诉人（原审被告）：武汉长发物业有限公司，住所地：武汉市洪山区珞瑜路95号。

法定代表人：夏康裕，董事长。

委托代理人：柳平，武汉天元律师事务所律师。

委托代理人：崔宝顺，武汉天元律师事务所律师。

上诉人（原审原告）：武汉东富物业发展有限公司，住所地：武汉市江岸区台北路91号。

法定代表人：安连运，总经理。

委托代理人：王燕，总经理助理。

委托代理人：杜芹，公司法律顾问。

一、案件基本事实

经 审理查明：东富公司于1993年5月26日与武汉市土地管理局签订合同，租用位于武汉市汉正街附近面积为18,480平方米的土地50年，并于同年6月4 日领到由武汉市人民政府颁发的国有土地使用权证。1995年4月6日，东富公司与长发公司就共同开发武汉市汉正街东富商城二期工程A、B栋房屋项目签订了 《项目合作协议》。约定合作开发汉正街东富商城项目的A、B两地块，楼宇占地6400平方米，总建筑面积22,000平方米，框混结构8层，1-2层为商 场，3层以上为住宅，建筑面积为15,600平方米。双方合作方式及分工为：长发公司按批准的施工图组织楼宇的建筑安装工程施工及其费用，负责房屋建成后 的处置、支付销售税费和在房屋交付使用后办理土地使用权证、房屋所有权证所需费用。东富公司承担该项目的立项与办理业主“两证”过程中除明确约定由长发公 司承担的工作和费用以外的其他全部工作及所需费用。自协议生效之日起，长发公司行使本项目土地使用权，房屋建成后归长发公司所有。东富公司从长发公司获得 费用补偿和应分配预期利润：住宅部分按建筑面积每平方米1200 元，商场面积按每平方米2500元计算，由长发公司分期付给。合同还约定了双方的具体义务，东富公司的义务为：(l）向长发公司提供A、B楼规划用地及施 工场地，并保证施工的用水、用电。(2）将用于还建的住宅楼按长发公司提供的户型予以设计。（3）于1995年4月30日前提供钻探、打桩、基础设计施工 图和完整的土建、水电安装及设备设计施工图。(4）负责完成本项目的拆迁补偿、还建、现场三通一平，并保证于1995年9月1日前将本项目规划许可证、房 屋预售许可证的手续办理完毕。（5）于1995年4月20日以前提供本项目正式规划方案图。（6）必须于1995年6月15日前提供A、B两栋房屋全套设 计图，房屋建成后向长发公司提供必要的条件和方便，由长发公司自行销售等。长发公司的义务是：(l）于协议生效后10日内向东富公司提供还建户型。（2） 承担A、B两栋房屋的建设安装工作及其工程费。（3）按住宅楼每平方米1200元、商业门面每平方米2500元的定额（总额暂按3472万元计算，后按实 际面积计算），分五期向东富公司支付补偿费用和项目的预期利润，第一期，协议签订当日支付定金20万元；10日内支付总额的15％（含定金）；项目施工许 可证交付后3日内支付总金额的5%；第二期，1995年7月10日和8月25日各支付总额的10%；第三期，1995年10月20日和11月20日各支付 总额的12.5%；第四期，1995年12月20日和1996年3月20日各支付总额的15％；第五期，东富公司将A、B两栋房的全部土地使用权和产权证 在业主入户后3个月内办至业主名下交长发公司，长发公司在收到两证后3日内按应付款总额的实际差额付清余款。协议还约定了双方的违约责任：若东富公司违约 给长发公司造成损失，每迟延一日，按长发公司已支付款项的5％。予以罚款。长发公司有权拒付其他应付款项并要求东富公司返还本金，东富公司同时承担由此引 起的直接或间接经济损失。若长发公司违反协议，每迟延一日，按该公司当期应付而未付款项每日5‰予以罚款。同日，双方还签订了补充协议，约定：长发公司应 于1996年3月20日付给东富公司的费用补偿和逾期利润总额的15％，即520.8万元，提前至1995年12月20日支付，东富公司承担该笔款项提前 支付3个月的利息23.436万元，从长发公司当期付款中扣除。1994年5月6日，双方签订补充协议之二，依据A、B栋项目单体建筑方案，建筑面积增加 的情况，约定由长发公司支付补偿的费用和项目的预期总利润额为3372.60万元。上述协议签订后，长发公司未依约提供户型设计，第二期款项未按期支付； 东富公司“三通一平”的条件不具备，有关证件未按期办理。1995年7月31日，双方达成谅解备忘录。约定：长发公司同意东富公司将本项目现场“三通一 平”延迟至8月5日前，办理临时施工许可证延迟至8月19日，若届时仍不能完成，长发公司可依约追究东富公司的责任并可相应迟延全部应付款的支付时间。东 富公司保证于1995年12月底之前将土地使用权证提供给长发公司使用，否则长发公司12月底以后的应付款亦相应推迟。还约定：原协议中第一期第三次和第 二期应付款作如下调整：备忘录签章后第二日，长发公司支付110万元；1995年8月13日前支付100万元；9月10日前支付150万元；如9月10日 前东富公司未能提供全套施工图，付款时间顺延至交图止，余款于工程实现正负零后15日内结清。双方表示对备忘录签订以前的违约行为互不追究。备忘录签订 后，长发公司第一、二期工程余款未按期支付。东富公司于1995年10月至11月间连续致函长发公司，催促支付第三期款项，长发公司未付。后经武汉市政 府、武汉市城市综合开发管理办公室、拆迁办公室等多方协调，长发公司仍未付款。

另 查明：长发公司实际向东富公司支付款项的情况是：1995年4月6日支付20万元；4月17日支付500.8万元；1995年7月31日支付150万 元；1995年8月10日支付100万元；1995年9月8日支付80万元；1995年9月25日支付60万元；1995年11月l日支付110万 元；1995年12月8日支付20万元；1995年12月20日支付80万元；1996年6月5日支付200万元，共计付款1320.8万元，未履行部分 金额为2051.8万元。另外，长发公司为东富公司垫付办理施工许可证所需费用15，730元。长发公司已投人建房款467.17万元。东富公司履行义务 的情况是：1995年9月11日，完成“三通一平”，迟延36天；1995年9月13日完成基础施工设计图，迟延32天；1995年10月18日提供临时 施工许可证，迟延29天；1995年10月31日提供预售商品房许可证。东富公司至今未按约定将土地使用权证交给长发公司使用。1996年1月19日，工 程余款达到正负零。目前，东富商城二期工程A、B栋已建至四层。长江经济联合发展（集团）股份有限公司武汉公司，是长发公司的股东之一。1996年3月， 东富公司向湖北省高级人民法院起诉，请求解除双方所签《项目合作协议》并追究长发公司的违约责任。

二、湖北省高级人民法院一审认定与判决

湖 北省高级人民法院审理认为：双方当事人均具有从事房地产开发经营资格。东富公司以其合法享有的土地使用权投资与被告合作建房，共担风险、共享利润，符合有 关法律规定。双方所签订的项目合作协议及其补充协议系双方真实意思表示，合法、有效。在协议履行中，长发公司未依协议及谅解备忘录的约定支付东富公司预期 利润款，且至今仍有大部分不能支付，已构成违约，应承担违约责任。东富公司依协议办理了有关证件，但亦有延期，也应承担一定违约责任。依据双方约定，长发 公司应支付东富公司违约金3750.738万元，但依照最高人民法院（1996 ) 2号《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第39条的规定，约定违约金总额一般以不超过合同未履行部分总金额为限。故以长发公 司未履行部分的总金额2049.20万元支付违约金。东富公司依约应支付长发公司违约金705.20万元。东富公司要求长发公司赔偿其他经济损失本院不予 支持。鉴于双方已无合作诚意，所签协议应予解除。

故 判决：(l）解除双方当事人所签的武汉市汉正街东富商城A、B栋项目合作协议；(2）东富公司返还长发公司已付的预期利润人民币1320.8万元并承担利 息损失（从长发公司给付东富公司款项之日起至执行完毕之日止，按银行同期贷款利率分期、分段计算）; (3）东富公司支付长发公司已投入的建房款467.17万元及办理临时施工许可证款15，730元并承担利息（从1995年9月7日起至执行完毕止按银行 同期固定资产贷款利率分段计算）；长发公司已建至四层坐落于武汉市汉正街东富公司商城A、B栋楼宇归东富公司所有；(4）东富公司向长发公司支付违约金 705.2万元；长发公司向东富公司支付违约金2049.20万元（截至1996年12月30日），与东富公司向长发公司支付的违约金折抵后，长发公司实 际应向东富公司支付违约金1344万元。上述款项于本判决生效后30日内付清。案件受理费16万元，其他诉讼费用2万元，由长发公司承担12.6万元，东 富公司承担5.4万元。

三、当事人的上诉请求及答辩理由

东富公司、长发公司均不服一审判决，向本院上诉。

长 发公司上诉请求撤销一审判决，认定双方当事人所签订的一系列协议无效。其主要理由是：第一，东富公司以土地作为投资，与长发公司合建房屋，应依照我国城市 房地产管理法和土地管理法的有关规定，办理合建审批手续和土地使用权变更登记手续，本案中双方当事人没有办理上述手续，因此，合同应认定无效。第二，按照 双方所签合同，无论房屋建成后销售状况如何，长发公司均要向东富公司支付数额固定的费用补偿和预期利润，这种名为联营、实为借贷的做法，违反了有关金融法 规，应认定无效。第三，一审判决遗漏了东富公司未按期将规划建设许可证和房屋预售许可证交付长发公司的重大事实。将长发公司在东富公司先行违约的情况下拒 付其他应付款项的合法行为认定为违约是错误的。第四，一审判决将长发公司与长江经济联合发展（集团）股份有限公司武汉公司混为一谈，将武汉市城市综合开发 管理办公室、拆迁办公室等多方协调中许诺付款的长江经济联合发展（集团）股份有限公司认定为长发公司是错误的。

东 富公司的上诉请求和理由是：第一，一审判决认定双方所签订的一系列合同有效是正确的，东富公司向长发公司支付违约金705.2万元是错误的，根据谅解备忘 录，东富公司没有违约行为，不应承担违约责任。第二，一审法院适用最高人民法院（1996) 2号《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》是错误的，应予纠正。第三，一审判决中认定长发公司违约金以未履行部分金额为限，从 3750.738万元减至2049.20万元，对东富公司支付违约金却未相应减少，显失公平。

四、最高人民法院的认定与判决

最 高人民法院经审理认为：双方当事人均具有房地产开发经营主体资格。东富公司提供合法取得使用权的土地与长发公司合作开发武汉市汉正街东富商城A、B栋房 屋，双方为此所签订的合作建房协议、两份补充协议和谅解备忘录，是双方当事人的真实意思表示，符合《城市房地产管理法》的有关规定，应认定有效。鉴于双方 均不愿继续合作，故双方所签订的项目合作协议应予解除。协议履行过程中，长发公司未依约定向东富公司付款，应承担违约责任。东富公司“三通一平”、项目桩 基施工图、办理临时施工许可证均未按期完成，亦应承担违约责任。一审判决认定事实清楚，但适用最高人民法院（1996）法发2号《关于审理房地产管理法施 行前房地产开发经营案件若干问题的解答》不妥，应予纠正。长发公司主张项目合作协议无效，理由不足，本院不予支持。东富公司主张其不应承担违约责任，本院 亦不予支持。双方当事人在合同中约定的每日5‰的违约金比例过高，应予以适当调整，对双方应支付的违约金均按每日2.5‰计算。

根据《民法通则》第85条、第112条、第113条、第115条，《城市房地产管理法》第27条[2]和《最高人民法院关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用＜经济合同法＞的若干问题的解答（九）》[3]之 规定，最高人民法院于1998年7月7日作出( 1997）民终字第27号民事判决书判决：(l）维持湖北省高级人民法院（1996）鄂民初字第15号民事判决第1、2、3项。（2）变更湖北省高级人民 法院（1996）鄂民初字第15号民事判决第4项为自本判决生效之日起30日内，东富公司向长发公司支付违约金2,121,190元；长发公司向东富公司 支付违约金20,51,000元。（3）驳回双方其他上诉请求。二审案件受理费人民币16万元，由长发公司负担9.6万元；东富公司负担6.4万元。

五、对本案的解析

本案二审中主要涉及以下几个法律问题：

第 一，双方当事人签订的《项目合作协议》和补充协议的效力问题。长发公司在二审中以双方当事人合作建房，没有办理合建审批手续和土地使用权变更登记手续以及 双方名为联营、实为借贷为由请求确认合同无效。本案双方当事人均有房地产开发经营资格，东富公司通过出让方式合法取得项目的土地使用权。双方合作开发的东 富商城项目是武汉市的重点工程，经武汉市城建主管部门批准。双方自愿签订《项目合作协议》和补充协议，意思表示真实，并实际进行了开发建设。一审法院走访 当地房地产主管部门了解到，按照武汉市当时的习惯做法，双方房屋建成后直接将土地使用权证、房屋产权证办至产权人名下即可。另外，从双方所签协议和实际履 行情况看，东富公司实际承担了提供建设用地使用权证、拆迁、三通一平、委托设计、办理有关手续等义务，因此，长发公司主张该合同为名为合作开发、实为借 贷，显然是不符合事实的。《城市房地产管理法》第27条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开 发经营房地产。”[4]根据这一规定，本案双方当事人所签《项目合作协议》和补充协议应认定合法、有效。

第 二，一审判决适用法律不当，依法应予纠正。本案双方当事人为合作开发房地产签订协议之事发生在1995年4月，《城市房地产管理法》实施以后，但一审法院 在判断合同效力时适用的却是《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》，明显属于适用法律不当，二审判决对这一错误予 以纠正是必要的。

第三，一审判决将长发公司向东富公司支付违约金的截止日期确定为1996年12月30日，经查，这只是一审形成意见准备结案的日期，这样确定计算违约金的截止日期没有任何依据，二审法院在判决中已经予以纠正。

第 四，本案双方当事人约定的违约金比例过高，显失公平，二审中不仅将双方违约金比例从原来的每日5‰调整到每日2.5‰，而且还根据最高人民法院《关于在审 理经济合同纠纷案件中具体适用＜经济合同法＞的若干问题的解答（九）》之规定，将违约金总数确定为以合同未履行部分的金额为限。这是本案二审对一审判决所 作的又一变动。

（韩玫）