房地产项目转让合同还是合作建房合同

——深圳市安益投资有限公司与深圳机场综合开发公司合作建房合同纠纷上诉案

（《最高人民法院民事案件解析（附指导案例）：房地产开发》第25页）

裁判主旨：

享 有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的联建合同是土地使用权有偿转让的一种形式。法院审理案件应遵循“不告不理”原则。本案涉及 的法理问题是联建合同的法律特征。根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的有关规定，享有土地使用权的一方以 土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的联建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式。联建的双方期望通过合作建房来获得未来房屋销售利润。与一般的房 地产项目转让相比，联建合同一般都约定了双方的收益分配比例或共同经营的内容。

关键词：联建合同 保底条款 不告不理

上诉人（原审原告）：深圳市安益投资有限公司（前称深圳安益新贸易发展公司），住所地：广东省深圳市建设路39号东方广场2105室。

法定代表人：曹树胜，董事长。

委托代理人：谭建辉，该公司总经理。

委托代理人：苏北新，广东正罡律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：深圳机场综合开发公司，住所地：广东省深圳市华强北路赛格科技工业园三栋七楼B座。

法定代表人：陈兆华，总经理。

委托代理人：陈惠忠，广东星辰律师事务所律师。

委托代理人：童新，广东广和律师事务所律师。

一、案件基本事实

1992 年6月28日，深圳机场综合开发公司（以下简称机场公司）与深圳益园综合贸易公司（系深圳安益新贸易发展公司前身，以下简称安益公司）签订了三份《深圳机 场综合开发区集资开发竞投方案》，约定：项目名称分别为集资开发深圳机场综合开发区西区规划第AX28——3号地块（面积为10,440平方米）、规划第 AX18号地块（面积为8350平方米）、规划第AX25——2号地块（面积为8640平方米）；项目用地功能为“住宅”；安益公司应向机场公司支付土地 开发费，按照安益公司的竞投金额，AX28——3号地块的土地开发费为17,539,200 元，AX18号地块为12,424,800元，AX25——2号地块为12,528，000元；等等。同日，双方又签订一份《深圳机场综合开发区集资开发 合同书》，约定：安益公司同意按《深圳机场综合开发区集资开发竞投方案》所约定的金额向机场公司支付土地开发费，支付时间为自中标通知签发之日起30日内 支付总金额的50%，余款在首期工程建筑许可证签发之日起10日内一次全部付清。规划用地面积与实际放桩测量面积不符时，按实际测量面积计土地开发费。机 场公司负责本项目用地规划、三通一平、区内公建设施建设；负责项目计划立项报批及报建工作，协助申领建设许可证、建筑许可证、施工许可证；负责办理商品房 销售报批；负责办理本项目用地范围内建筑物的合法产权证；负责本项目房产销售后的物业管理。安益公司负责及时支付给机场公司土地开发费；负责承付本项目自 立项、报建、设计至销售完毕的一切资金、税金及政府规定的费用；负责按国家规定进行工程招标及地盘管理，工程质量保证在良好以上；负责提供按规定办理报建 手续的一切费用及其他条件，按机场公司的开发计划投足资金，开发建设完毕。机场公司为安益公司工程建设设立专门的账户，建设过程中进出资金均须通过该账 户，以便机场公司监督安益公司工程建设进度。机场公司须派员定期检查本项目工程进度及工程质量，参与诸如隐蔽工程、竣工验收等重要环节的验收工作，监督安 益公司的地盘管理，安益公司必须无条件接受监督，以保护业主利益。机场公司按本项目施工设计建筑面积每平方米享有80元之固定利润，在单体施工许可证颁发 之日起30天内支付，直至按全部建筑面积收清。安益公司享有除机场公司分得利润以外的全部利润。因机场公司原因，未能及时办理各种手续，造成安益公司不能 按期完成开发建设任务，其责任由机场公司负责，安益公司可要求顺延工期。因机场公司原因造成工程停工或商品房不能销售，其责任由机场公司承担，安益公司可 单方要求终止合同，机场公司退还安益公司已投入资金，并赔偿已投人资金25％的损失给安益公司（留下建筑物、构筑物的产权归机场公司所有）。由于安益公司 原因未按合同约定支付土地开发费余额及完成开发建设任务，机场公司要求单方面解除合同，安益公司无权要求退还已付土地开发费及已投入的建设资金，本项目用 地及地面建筑物、构筑物及设备无偿归机场公司。安益公司如不能按机场公司计划如期完成开发工程，机场公司有权无偿收回本项目剩余土地和在建工程，其房产权 归属机场公司，安益公司不享有该部分房产的任何收益，也无权要求任何费用。机场公司在发出报建手续的书面通知后，安益公司不前来签字验证，则视安益公司违 约，由此造成的经济损失由安益公司负担。

合 同签订后，安益公司向机场公司支付了首期土地开发费21,300,000元，并在这三块土地上投入资金开发建设商品楼。AX28——3号土地建有两栋八层 住宅楼主体，其中1号楼尚有一层主体未完成，2号楼已封顶，均于1995年1月停工。AX18号土地只完成人工挖孔桩工程，停工时间为1995年9月。 Ax25——2号土地已建好一栋八层住宅楼，竣工时间为1996年11月，与该栋住宅楼相邻处还完成了另一栋住宅楼的人工挖孔桩工程，停工时间为1995 年3月，上述两处人工挖孔桩工程现浸泡于水中。

另 查明，1992年7月17日，深圳市规划国土局作出的《关于机场公司集资开发土地的批复》称：“同意你公司采用集资方式开发北区和西区部分的土地，竞投原 则可采用价高者得，国内参加竞投的单位必须是在深圳注册的房地产开发公司。”安益公司是参加竞投中标的18家开发企业之一，其不具备房地产开发企业资质， 但在竞投中标后获得了深圳市规划国土局牵头召开的深圳机场综合开发区集资开发方案联审会议的认可。1994年5月18日，机场公司与深圳市规划国土局签订 《深圳经济特区土地使用权出让合同书》，约定：深圳市规划国土局将660,527平方米的土地（包括本案所涉土地）出让给机场公司，同时还约定了土地使用 年限、土地用途、土地使用权出让金等问题。1997年10月17日，深圳市规划国土局在《关于机场综合开发区集资开发遗留问题的复函》中称：“关于机场公 司与18家公司签订的《集资开发合同》，我局曾派代表参加了深圳机场开发区集资开发方案联审会议并形成纪要，可视为认可机场公司的集资开发行为。考虑到深 圳机场开发区集资开发的实际情况，本着尊重事实、尊重历史的原则，国内参加集资开发的单位，均可作为集资开发的一方。在深圳无房地产开发权的企业参与集资 开发的，可按规定向我局申请单项房地产经营开发权。”

1997 年7月，安益公司起诉至深圳市中级人民法院称：安益公司与机场公司签订的《深圳机场综合开发区集资开发合同书》，由于安益公司不具有房地产开发公司经营资 格，机场公司在签订合同时也没有取得土地使用权，故双方都不具备主体资格，且未经国土管理部门的批准。该合同应为无效合同，从订立时起就没有法律约束力。 机场公司一直隐瞒真相，拒不提供有关重要资料，以致安益公司在被蒙编的情况下签订合同，故造成该合同无效的责任应由机场公司承担。因此，请求法院判令： 《深圳机场综合开发区集资开发合同》为无效合同，机场公司应返还安益公司土地开发费及所投入的全部资金共计83,573,912元及相应的利息。1998 年11月，深圳市中级人民法院将本案移送广东省高级人民法院审理。

二、广东省高级人民法院一审认定与判决

广 东省高级人民法院经审理认为，安益公司和机场公司之间签订的《深圳机场综合开发区集资开发竞投方案》、《深圳机场综合开发区集资开发合同书》实质是房地产 项目转让合同，合同的条款虽不规范，但该行为发生在城市房地产管理法施行之前，当事人是在平等、自愿的基础上签订合同，意思表示真实，合同的内容没有违反 当时的法律规定，也没有违反国家利益和社会公共利益。合同签订后，双方当事人实际履行了合同，机场公司投资对土地进行了“三通一平”，安益公司按约投资开 发了土地，部分房屋已基本建成，另有部分房屋完成了人工挖孔桩工程。本案纠纷发生后，当地规划、土地行政主管部门表示可以补办完善有关开发建设手续。依照 最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第8条、第9条的规定，本案合同的主要内容应确认为有效，由双方当事人继续 履行。在本案合同中，机场公司的主要权利是以收取土地开发费的形式收取地价，该地价通过土地招标竞投的方式确定。但合同另外约定机场公司按建筑面积每平方 米80元的标准收取安益公司的固定利润，违反了公平原则和权利义务对等原则，故该条款应确认为无效，不受法律保护。综上所述，本案双方当事人签订的上述房 地产项目转让合同是部分有效、部分无效的合同。安益公司没有按约定向机场公司支付土地开发费余款21,192,000元，构成违约。本案土地的开发建设手 续是以机场公司的名义办理，造成安益公司开发经营不便，且机场公司也没有完全按合同的有效内容履行应尽义务，如完善规划内的公建设施等，故机场公司亦应负 一定的违约责任。考虑本案纠纷的发生，有立法滞后和国家对房地产开发实行宏观调控的深层次原因，以及双方均有违约的实际情况，为公正处理本案，该院决定对 双方当事人在本判决发生法律效力之前的违约责任以及安益公司应付未付的土地开发费的利息予以免除，不予追究，安益公司的停工损失由其自行负责。本案合同作 继续履行处理后，安益公司应向机场公司清偿土地开发费余款21,192,000元，机场公司应继续依约完善规划区内的公建设施，积极协助安益公司继续完成 对本案土地的开发经营。关于安益公司的房地产开发企业资质问题，根据深圳市规划国土局1997年《关于机场综合开发遗留问题的复函》的精神，机场公司应积 极协助安益公司申请办理本案土地的单项房地产开发经营权手续以及土地使用权变更登记手续。由于双方当事人明知项目转让应依法办理土地使用权变更登记手续而 没有约定办理，对此双方均有过错，故本案补办土地使用权变更登记手续所发生的费用，应由双方各负担一半。安益公司起诉请求本案合同作无效处理，由机场公司 退还开发投资款缺乏法律依据，该院不予支持。据此判决：(1）安益公司和机场公司签订的三份《深圳机场综合开发区集资开发竞投方案》和《深圳机场综合开发 区集资开发合同书》，其中关于机场公司按项目建筑面积每平方米80元收取固定利润的条款无效，其他条款有效，应继续履行(2）安益公司应自判决发生法律效 力之日起30日内向机场公司付清土地开发费21,192,000元；机场公司应自判决发生法律效力之日起30日内把本案土地使用权以及开发经营手续办理到 安益公司名下，由此发生的费用由机场公司和安益公司各负担一半；(3）驳回安益公司的其他诉讼请求。一审案件受理费427,880元，由安益公司负担 299,526元，机场公司负担128,364元。

三、当事人上诉请求与答辩理由

安益公司和机场公司均不服一审判决向最高人民法院提起上诉。

安 益公司上诉称：一审判决定性不准，适用法律不当。双方签订的不是项目转让合同，而是合作建房合同。房地产项目转让是享有土地使用权的土地使用者将土地使用 权及已获得批准的该土地建设项目一并转让给土地使用权及建设项目的受让人，其前提是转让人必须享有土地使用权，其性质是项目所有权、土地使用权由转让人转 移至受让人，转让完成即办理土地使用权转让登记手续后，转让人对已转让的土地及建设项目不再享有任何法律上及事实上的占有、使用、处分的权利。但本案合同 完全不是这样。合同签订时机场公司尚未取得可以转让的该土地使用权，也根本没有任何该块土地建设的项目，其仅有一个综合开发区的初步规划。合作建房合同的 权利义务是围绕共同建设房屋这一行为而设计的，其民事行为特征表现为权利义务关系是延续的，延续于整个建房的过程中，只有当房屋建成，预期利润实现并分配 完毕，其彼此的权利义务才最终消失。本案合同如果是一审判决认定的那种买断性的房地产项目转让合同，机场公司在收取价款转让该项目后就不应再对建设项目享 有任何权益，但实际情况却并非如此，本案合同实际是一方出地一方出资，期望通过合作建房而获得未来房屋销售利润的合作建房合同，其不属于最高人民法院有关 司法解释中可追认为有效合同之列。一审认定合同有效是错误的，另外这种合作建房合同条款完全违背公平原则。一审判决确认合同有效后，还判决继续履行合同属 越权裁判，实际是在未审查合同履行状况下对履行状况作出肯定结论，显然超过了一审审理的范围，剥夺了安益公司依法提出解除合同的诉权。本案合同即使有效， 也应因机场公司严重违约予以解除。机场公司延误两年才办完土地权证、建设报建手续，严重违约，丧失商机，是本案合同目的落空的根本原因。故请求二审法院依 法改判合同无效，机场公司退还安益公司已付的土地开发费和全部投资建设款以及承担因此给安益公司造成的经济损失。

机 场公司上诉称：本案合同不是合作建房合同，而是房地产项目转让合同。因为，作为享有土地使用权一方的机场公司并没有以土地使用权作为投资，合同所约定的开 发经营权只由单方行使和享有，不是双方共同行使和享有。收益和风险的承担不是合作双方分担而是由单方承担。即使合同的性质是合作建房合同，对照本案合同履 行的事实（部分房产已经基本建成，各项建房审批及相关证件已全部办妥，合同从开始履行至今已经将近十年时间），也应实事求是地认定本案合同是有效合同。一 审法院判决“机场公司按项目建筑面积每平方米80元收取固定利润的条款无效”错误，《深圳机场综合开发区集资开发竞投方案》和《深圳机场综合开发区集资开 发合同书》是两份紧密相连的文件，签约前机场公司将上述文本在同一时间发给每一位竞投者，每一位竞投者都十分清楚自己的出价不仅包括支付土地开发费，而且 包括支付每平方米80元的固定利润，安益公司也不例外。以什么价格成交完全是交易双方的事情，只要交易双方的意思表示是真实自愿的，也不违反法律、法规的 禁止性规定，就应当视为是公平的。安益公司在一审中并没有提出撤销该条款的请求，一审法院超出诉讼当事人的请求和争议范围作出判决，在程序上是没有法律依 据的。另外，一审法院在确认安益公司没有按约定向机场公司支付土地开发费余额21,192，000元构成违约的同时，却免除了安益公司的违约责任，这是不 公正的。故请求二审法院判决《深圳机场综合开发区集资开发竞投方案》和《深圳机场综合开发区集资开发合同书》全部有效，应继续完全履行；请求判决安益公司 向机场公司付清土地开发费21,192,000元，并按银行同期贷款利率向机场公司支付延期付款的违约金，直至安益公司付清土地开发费之日止。

四、最高人民法院认定与判决

最 高人民法院经审理认为，安益公司和机场公司签订的《深圳机场综合开发区集资开发竞投方案》和《深圳机场综合开发区集资开发合同书》，虽然名为“集资开发合 同”，实为合作建房性质的合同。从合同约定的内容来看，不符合一般意义上的集资法律关系的特征，其权利义务是围绕共同建设房屋这一行为而设定的。在建房筹 备阶段，机场公司负责提供土地并办理相关手续，实现土地三通一平，完成建设项目立项报批，而安益公司则交纳约定的土地开发费及其他相应费用。在建房实施阶 段，机场公司负责区内的公建设施建设、负责建房施工用电用水、商品房销售报批，而安益公司则负责支付建设资金、组织施工建设、保证施工质量。在房屋建成阶 段，机场公司负责办理产权证，售后物业管理，而安益公司则负责有关税费。因此，本案合同属于一方出地一方出资共同建设房屋的合作建房性质的合同。双方当事 人订立合同的意思表示真实，合同内容亦不违反有关法律、法规的强制性规定，且双方也实际履行了合同，深圳市规划国土局又表示可以补办完善有关开发建设手 续，根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》有关规定的精神，一审法院认定《深圳机场综合开发区集资开发竞投方 案》和《深圳机场综合开发区集资开发合同书》主要内容有效是正确的。虽然安益公司的诉讼请求是确认合同无效及返还财产，但由于对合同效力问题进行审查是人 民法院依职权适用法律的行为，故一审法院认定合同有效并无不当。有关机场公司按项目建筑面积每平方米80元收取固定利润的条款，属于保底条款，其与公平原 则及权利义务相一致的原则相悖，一审法院确认该保底条款无效亦无不当。安益公司请求确认合同无效，理应包括请求该条款无效，故一审法院根据当事人的请求对 该条款进行审查并对其效力作出认定是正确的，机场公司认为一审判决确认该条款无效超出诉讼请求范围的理由不能成立。本案安益公司在一审法院起诉时的诉讼请 求是确认合同无效、由机场公司返还投资款，机场公司并没有对此提出反诉。故一审法院对双方的违约责任问题进行实体审理及判决继续履行合同、安益公司支付 21,192,000元土地开发费超出了当事人的诉讼请求范围，应当予以纠正。

综上，根据《民事诉讼法》第153条第1款第3项[1]之 规定，最高人民法院于2001年12月29日以（2001）民一终字第68号民事判决书判决如下：(l）变更广东省高级人民法院（1998）粤高法民初字 第22号民事判决第1项为：安益公司和机场公司签订的三份《深圳机场综合开发区集资开发竞投方案》和《深圳机场综合开发区集资开发合同书》，其中关于机场 公司按项目建筑面积每平方米80元收取固定利润的条款无效，其他条款有效；(2）撤销广东省高级人民法院（1998）粤高法民初字第22号民事判决第2、 3项；(3）变更广东省高级人民法院（1998）粤高法民初字第22号民事判决第4项为：驳回安益公司关于确认合同无效及返还投资款的诉讼请求。一、二审 案件受理费共计855,760元，由安益公司负担641,820元，机场公司负担213,940元。

五、对本案的解析

第 一，从合同性质来看，一审法院将安益公司与机场公司签订的《深圳机场综合开发区集资开发竞投方案》、《深圳机场综合开发区集资开发合同书》认定为房地产项 目转让合同是不妥的。从本案合同的法律特征分析，其不是买卖权益性质的房地产项目转让合同，而是一方出地一方出资期望通过合作建房来获得未来房屋销售利润 的合作建房合同。合作建房一般是指一方出地另一方出资或一方出地双方或多方出资合作开发经营房产，并且合作各方对建成的房地产进行产权分成的，或以土地入 股、合作开发经营房地产后进行利润分成的行为。本案合同并非仅就土地使用权及建设项目所有权买断性转移而设定双方的权利义务，其各项权利义务的设定是围绕 着双方共同协作完成建设项目这一目标而贯穿于该块土地房产建设的始终的。

第 二，从合同效力来看，双方当事人订立合同的意思表示真实，合同内容也不违反法律、法规的强制性规定，且当事人已投资开发利用土地，房屋已基本建成，符合从 宽的条件。深圳市规划国土局又表示可以补办完善有关开发建设手续，根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第 18条的规定：享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还 应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违 法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。本案合同的主要内容应当认定为有效。

第 三，关于机场公司按项目建筑面积每平方米80元收取固定利润条款的效力问题，机场公司上诉认为，“安益公司根据‘价高者得’的竞投原则，通过竞投方式在众 多竞标者中以最高出价夺标，取得了与机场公司共同开发土地的权利。双方签订的合同很清楚地表明，安益公司的竞投价格实际上由两部分组成，一部分是安益公司 愿意向机场公司支付的土地开发费，另一部分是安益公司愿意按项目建筑面积每平方米80元的标准支付给机场公司的固定利润。《深圳机场综合开发区集资开发竞 投方案》和《深圳机场综合开发区集资开发合同书》是两份紧密相连的文件，是双方自愿平等协商的结果。即使机场公司按建筑面积每平方米收取80元固定利润的 条款违反公平原则，根据《民法通则》及最高人民法院有关司法解释的规定，显失公平的合同或合同条款属于可撤销的合同或合同条款，而当事人申请撤销该合同或 合同条款的时效为合同成立后一年，更何况安益公司在本案一审中并未提出撤销申请，一审法院在一审中超出诉讼请求范围作出判决，在程序上是没有法律依据 的”。其实，机场公司的理由是不能成立的。安益公司在一审时请求确认合同全部无效，当然包括请求该条款无效，该条款属于保底条款，违背了合作经营合同中应 当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了另外一方的合法权益，应当确认为无效。我国现行法律对合同无效提起诉讼并没有时间限制，合同未经法院判决确认为 无效时，当事人往往遵守“合同”，继续履行“合同”义务，只有合同被确认为无效后，才发生返还财产及赔偿损失问题。故即使事隔多年，当事人就确认合同无效 问题起诉，法院也应当受理并对合同效力问题进行确认，这里不存在时效问题。第四，本案原告安益公司在一审时提出的诉讼请求是确认合同无效、由机场公司返还 投资款，机场公司并没有提出反诉。法院经审查认为合同应当是有效的，那么安益公司主张合同无效的诉讼请求显然不能得到支持。我们审理民事案件的原则是根据 当事人的诉讼请求进行判决、不告不理，故正确的做法是驳回安益公司关于确认合同无效及返还投资款的诉讼请求。而一审法院对双方的违约责任问题进行实体审理 以及判决继续履行合同、由安益公司支付21,192,000元土地开发费给机场公司，明显超出了当事人的诉讼请求范围，实际上剥夺了安益公司提出解除合同 的诉权。

（吴晓芳）