以划拨方式取得国有土地使用权进行合

作开发，其合同效力及责任的认定

——辽宁盛大房地产开发公司与辽宁省交通房地产开发公司联合开发合同纠纷上诉案

（《最高人民法院民事案件解析（附指导案例）：房地产开发》第124页）

裁判主旨：

以划拨方式取得国有土地使用权一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与另一方进行合作开发，其合同无效。无效的合同，自始无效，违约责任无从谈起。

本案主要涉及的问题是：以划拨方式取得国有土地使用权一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与另一方进行合作开发，其合同效力及责任如何认定的问题。

一 方当事人以划拨取得的土地使用权作为投资与另一方当事人签订《联合开发协议》，其违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条及最高人民法院 《关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》第21条之规定，该协议应认定为无效。根据《经济合同法》第7条第2款[1]之规定，无效的经济合同，从订立时起就没有法律约束力，因此，本案一审判决在认定合同无效的情况下，又认定双方当事人均负有违约责任是错误的，故二审判决予以改判。

关键词：划拨 合作开发 无效 违约责任

上诉人（原审被告）：辽宁盛大房地产开发公司，住所地：沈阳市沈河区望云寺路79号。

法定代表人：谢文蕙，经理。

委托代理人：姜代境，辽宁北斗律师事务所律师。

委托代理人：刘守清，该公司干部。

被上诉人（原审原告）：辽宁省交通房地产开发公司，住所地：沈阳市和平区十三纬路18甲2号。

法定代表人：付俭，经理。

委托代理人：周岩，北京市周刘律师事务所律师。

一、案件基本事实

1994 年9月10日辽宁盛大房地产开发公司（以下简称盛大公司）与辽宁省交通房地产开发公司（以下简称交通公司）签订了《联合开发协议》，约定：双方联合开发建 设北市场商业及住宅小区，占地面积为1.4万平方米，建筑面积5万平方米，投资规模为5500万元，启动资金为3000万元；盛大公司以项目投入占总投资 比例的20%, 1994年11月投入资金1000万元，占总投资比例的20%，合计占总投资比例的40%；交通公司投入资金2000万元，占总投资比例的60%，在 1994年年底以前投入1000万元，1995年4月底以前投入1000万元。双方还就赢利分配、亏损负担及违约责任等作了约定。协议签订后，盛大公司与 交通公司共同成立了联合开发办公室，由各公司派一名经理主持工作。1994年12月底交通公司将1000万元资金转入联合办公室账目上，盛大公司将该款投 入合建项目的前期准备工作中，并投入资金293万元，办理了该建设项目的有关手续。1995年4月，交通公司因盛大公司未按约定向该项目投足1000万元 资金为由，拒绝向该项目再投入另外1000万元资金，同时向盛大公司提出将合建项目的土地分块，由交通公司、盛大公司分别自建的要求；盛大公司以项目、土 地使用权是政府批给盛大公司的，其无权转给交通公司为由，拒绝了交通公司的要求。双方经多次协商不成，交通公司遂向一审法院起诉，请求盛大公司继续履行协 议，并承担违约责任。

另查明，联建项目用地的使用权系盛大公司由划拨取得，该公司仅向沈阳市土地管理局支付了城市建设补偿费，未办理土地使用权出让及变更登记手续。

二、辽宁省高级人民法院一审认定与判决

辽 宁省高级人民法院经审理认为，因盛大公司未依约投足1000万元资金，交通公司不再投入另外1000万元资金。因此双方均有违约，但盛大公司应负主要责 任，盛大公司占用交通公司资金应给予一定经济补偿。盛大公司与交通公司未依法办理土地使用权变更登记手续，亦未办理合建审批手续，依照最高人民法院《关于 审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的有关规定，判决：(1）盛大公司与交通公司所签订的联合开发协议无效；(2）盛大公司于本判 决生效后30日内，返还交通公司1000万元；(3）盛大公司于本判决生效后30日内，付交通公司经济补偿600万元；(4）驳回双方其他诉讼请求。

三、当事人上诉请求与答辩理由

盛 大公司不服一审判决，向最高人民法院上诉称：双方签订协议后，均未提出办理土地使用权登记及联建审批手续问题，因此造成协议无效，双方有同等责任；交通公 司投入的1000万元资金全部用于联建项目的前期工作，没有转化为在建中的建筑物；双方协议无效后，盛大公司仅应返还交通公司1000万元资金及同期同类 银行贷款利息，一审判决盛大公司除返还1000万元投资款外，还补偿交通公司600万元，无事实和法律依据。

被上诉人交通公司答辩认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持。

四、最高人民法院认定和判决

最 高人民法院经审理认为，盛大公司与交通公司签订的联合开发协议中约定使用的土地使用权系盛大公司划拨取得，尚未办理土地使用权出让手续及土地使用权变更登 记手续，违反了有关法律的规定，该协议应认定无效。盛大公司对此负有主要过错责任。盛大公司提出的协议无效后，盛大公司应返还交通公司1000万元资金及 利息，不应给付交通公司600万元补偿的上诉主张，符合法律有关规定，予以支持。

最高人民法院依照《民事诉讼法》第153条第1款第1项、第2项[2]之 规定，最高人民法院于1997年10月15日以（1996）民终字第93号民事判决书，判决如下：(1）维持辽宁省高级人民法院（1995）辽民初字第 43号民事判决第1、4项。（2）变更辽宁省高级人民法院（1995）辽民初字第43号民事判决第2项为盛大公司于本判决生效之日起1个月内返还交通公司 1000万元及利息（利息自付款之日起至给付之日止，按中国建设银行同期同类贷款利率计算）。逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第232条[3]执 行。（3）撤销辽宁省高级人民法院（1995）辽民初字第43号民事判决第3项。一审案件受理费、保全费110,530元，由盛大公司承担88,414 元，交通公司承担22,116元。二审案件受理费60,010元由盛大公司承担30,005元，交通公司承担30,005元。

五、对本案的解析

（一）关于合同效力问题

本 案盛大公司以划拨取得的土地与交通公司签订《联合开发协议》，约定由双方联合建设商业及住宅小区，双方的行为违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 例》第44条及其他有关规定，应认定该协议无效。盛大公司系出地一方，对协议无效负有主要过错责任，为此依照《经济合同法》第7条第2款、第13条[4]之规定，盛大公司依据协议所取得的交通公司1000万元资金，应返还给交通公司。

（二）关于600万元补偿费问题

一 审法院认为盛大公司与交通公司均未按期投入资金，双方均负有违约责任，盛大公司在此纠纷中，应负主要责任，因占用交通公司资金应给一定经济补偿，因此一审 判决盛大公司给付交通公司经济补偿费600万元。对该项判决，二审法院审查认为，判决补偿费600万元无法律依据，依法予以改判，其理由是：双方所签《联 合开发协议》因违反国家有关规定，而认定为无效，根据《经济合同法》第7条第2款之规定，无效的经济合同，从订立时起就没有法律约束力，因此一审认定双方 均负有违约责任是错误的；庭审中交通公司未提出因协议无效给其造成损失的有关证据，损失问题亦无法认定；交通公司在双方签订协议后，向合建项目投入 1000万元，该资金用于土地费、办公用品、动迁费等，交通公司与盛大公司发生纠纷时，动迁工作尚未结束，场地未平整，根据最高人民法院《关于审理房地产 管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第46条第1款规定，资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返 还，并支付同期同类银行贷款的利息。盛大公司应返还交通公司1000万元及利息，一审未判决盛大公司给付交通公司利率一节不妥，应予补判。

（孙延平）