最高人民法院民事案件解析（1）土地纠纷第200页

关于土地使用权转让合同的效力

以及解除条件的认定问题

——成都君诚实业有限公司与成都远东房地产

开发有限公司土地使用权转让纠纷上诉案

裁判主旨：

土地使用权转让合同的转让方在与受让方签订转让土地的合同时，所转让的一部分土地尚未取得土地使用权证，但其所转让的土地属于成片开发项目且在一审期间已经取得土地使用权证，不影响正常向受让方交付的，对合同效力不产生影响。

转 让国有土地使用权的前提条件是，转让方通过出让或者转让的方式已经取得了土地使用权。本案的特殊情况是：作为转让方的远东公司在与君诚公司签订合同转让土 地时，所转让的一部分土地尚未取得土地使用权证，但由于其转让的两块土地属于成片开发项目且转让方在一审期间已经取得了土地使用权证，未影响其正常向受让 方交付土地，故对合同效力不产生影响。本案值得注意的另外一点是：远东公司转让的土地中的一部分，因为案外人泰昌公司担保，已经向银行作了抵押，君诚公司 欲以其不知道受让土地中部分存在抵押权为由主张合同无效。但君诚公司副董事长兼总经理一审曾出庭作证，证明君诚公司签订合同时知道部分土地上设有抵押权的 事实。二审期间，该证人改变证言，但没有任何相关证据，故二审法院对其所谓的新证言未予采信。

关键词：合同效力  合民解除  违约金数额

上诉人（原审被告）：成都君诚实业有限公司。住所地：四川省成都市新华大道文武路42号22楼。

法定代表人：郑泽，董事长。

委托代理人：姜方国，该公司副总经理，住四川省南充市长生巷41号附8号。

委托代理人：丁钦，北京道和律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：成都远东房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市通顺桥街69号。

法定代表人：马宏伟，该公司董事长。

委托代理人：丁祖光，四川成都天则律师事务所律师。

委托代理人：黄少扉，四川成都天则律师事务所律师。

一、案件基本事实

1996 年11月26日，成都远东房地产开发公司（以下简称远东公司）与南充市泰昌实业有限公司（以下简称泰昌公司）签订《土地使用权转让开发合同》。合同签订 后，泰昌公司分别于1996年12月5日、1997年1月7日、1月8日、7月25日、7月28日向远东公司支付转让金人民币1300万元。1996年 12月9日，远东公司将“天仙桥项目”（转让土地项目）的立项、规划、出让土地意见书等手续移交给王意军［泰昌公司原经办人，现为该公司法定代表人，同时 是成都君诚实业股份有限公司（以下简称君诚公司）副董事长兼总经理］。1997年7月24日，远东公司与泰昌公司签订《补充协议》，对原合同的付款办法和 期限作了变更，并约定：远东公司收到泰昌公司的付款后，按照泰昌公司要求，将位于成都市天仙桥前街5080.02平方米，评估价值为人民币2419万元的 土地使用权向南充市嘉陵区农村信用合作社联合社营业部作抵押贷款。1997年8月6日，远东公司将天仙桥前街43一109号、北马道街27一35号、新护 城街1一15号，面积为5080. 02平方米的土地抵押给四川南充市嘉陵区农村信用合作社联合社营业部，为泰昌公司贷款提供担保，抵押期限为一年。1997年8月20 日，泰昌公司与四川省南充市信诚经济发展公司共同投资兴办君诚公司，泰昌公司用已向远东公司支付的土地款及已购固定资产作为人股资金。1997年9月29 日，成都市计划委员会以成计投资（1997 ) 228号文下达远东公司“天仙桥前街项目”的投资计划为人民币1600万元。1997年10月3日，泰昌公司致函远东公司称：双方1996年签订的《土地 使用权转让开发合同》中泰昌公司所承担的权利义务现由君诚公司负责向远东公司履行，原合同中双方的权利、义务条款不变。特请远东公司将合同按此变更。 1997年10月20日，远东公司作为甲方与作为乙方的君诚公司签订《土地使用权转让开发合同》，约定：甲方转让成都市府南河的内环路侧（原天仙桥前街、 北马道街、新护城街、笔帖寺街、东顺城南街，位置由甲方提供坐标定点详图）土地约14亩，其中代征地约3亩，详细面积以成都市勘测院放线单位面积为结算依 据；土地转让金为人民币3290万元；合同生效后5日内乙方向甲方支付人民币300万元，甲方在收到此款后5日内将生效的该项目国土出让合同交与乙方，乙 方在1996年12月31日前向甲方支付人民币700万元，甲方将该地块所有资料的原件交与乙方。其余转让费乙方按季分期付给；1997年每季度按人民币 300万元付给，其余款项1998年分四个季度平均付给，付款日期按每季度第一个月的15日之前付清。甲方负责转让土地内拆迁工作完毕，在1997年2月 底前保证项目场地的平整，负责按期办理土地出让手续，乙方需要办理项目开发的有关手续；甲方应无条件地出具和办理相关资料证明。乙方的义务是按合同要求及 时支付土地使用权转让费。凡不履行甲、乙双方责任和义务的均视为违约，违约金人民币30万元，违约责任由违约方承担，甲方如违约除应向乙方支付违约金外， 乙方有权要求甲方退还已支付的转让费，所造成的损失亦由甲方负责赔偿，乙方不按期支付转让费，每迟延一月应向甲方支付该季度转让款的10％作为罚金，并按 月递增，最长不得超过3个月。该合同还注明：新合同生效之日起原与泰昌公司所签土地使用权转让、开发合同同时作废。君诚公司分别于1997年9月l日、9 月24日、9月25日、1998 年1月12日向远东公司付款共计人民币700万元。

1996 年12月9日，成都市国土局与远东公司签订两份《国有土地使用权出让合同》，分别将成都市天仙桥前街43一109号、北马道街27一35号、新护城街1一 15号规划红线范围内，总面积为7466.7平方米（其中出让土地面积为5080.02平方米，其余2386.68平方米土地作为规划城市道路用地），笔 帖寺街42一59号、东顺城南街2一20号，总面积为2354.01平方米（其中出让土地面积为1782.87平方米，其余571.14平方米的土地作为 规划城市道路用地）出让给远东公司。远东公司于1997年1月28日取得了天仙桥前街43一109号、北马道街27一35号、新护城街1一1号，用地面积 为5080.02平方米的国有土地使用权证。1999年12月14日，远东公司取得了成都市笔帖寺街42一59号、东顺城南街2一20号，面积 1782.87平方米的国有土地使用证。

远 东公司与君诚公司签订合同前，投入转让项目的资金为人民币27,758,210.06元，签订合同后，远东公司又投入资金为人民币 2,736,537.56元，共投入资金为人民币30,494,747.62元。远东公司与君诚公司签订合同后，君诚公司按约应向远东公司支付的 5080. 02平方米的土地转让款为人民币2618万元。远东公司转让给君诚公司的土地的使用权人现在仍为远东公司。1998年1月9日，君诚公司以远东公司的名义 办理了天仙桥前街天仙花园（一期）的建设工程施工许可证，并进行了少量基础工程施工，现已停工。1999年9月9日，远东公司向四川省高级人民法院起诉， 请求解除双方当事人所签订的《土地使用权转让开发合同》，要求君诚公司支付违约金30万元人民币并赔偿逾期支付转让金给远东公司造成的经济损失1000万 元人民币。

二、四川省高级人民法院一审认定与判决

四 川省高级人民法院审理认为，远东公司与泰昌公司签订的《土地使用权转让开发合同》后，泰昌公司已按合同约定向远东公司支付土地转让款人民币1300万元。 此后，泰昌公司将其支付给远东公司的土地转让款人民币1300万元的财产权转移给其投资成立的君诚公司，并要求君诚公司重新与远东公司签订《土地使用权转 让开发合同》，该行为是泰昌公司与君诚公司的真实意思表示，且不违反法律规定。君诚公司与远东公司签订的《土地使用权转让开发合同》系双方当事人的真实意 思表示，虽然远东公司签约时只取得了5080.02平方米的土地使用权证，尚有1782.87平方米土地只与国土部门签订了土地出让合同，未取得土地使用 权证，但由于远东公司转让的是成片开发的整块土地，并已将整块土地及该地块的所有资料原件交给了君诚公司，未影响君诚公司对土地的使用，且余下的土地在一 审诉讼期间已办理完毕国土使用手续，远东公司应具备转让整块土地的资格，故合同内容不违反法律，是合法有效的，应受法律保护。由子远东公司在与君诚公司签 订转让合同前后，投入转让项目的资金为人民币30,494,747.62元，已超过该建设项目开发投资总额的25％以上，故君诚公司以远东公司不具备土地 使用权转让的法定条件为由，主张合同无效，没有法律依据。远东公司按其与泰昌公司签订的《补充协议》将位于成都市天仙桥前街5080.02平方米的土地使 用权向南充市嘉陵区农村信用合作社联合社营业部作抵押贷款，证人王意军在庭审中证实，远东公司在与君诚公司签订合同时，已告知君诚公司抵押贷款一事，而王 意军既是泰昌公司的法定代表人，又是君诚公司的副董事长兼总经理。且远东公司与君诚公司签订合同是、按照泰昌公司的要求而为，故该地块被抵押事项的告知义 务人也应是泰昌公司，故该事实君诚公司是知道的。君诚公司以远东公司未告知该地块被抵押为由拒付转让款没有事实和法律依据。

在 履行合同中，君诚公司于1998年1月12日前共向远东公司交付了土地转让款为人民币2000万元，尚欠远东公司土地转让款为人民币1290万元，君诚公 司的行为构成违约，应承担违约责任。君诚公司应向远东公司支付违约金人民币30万元。由于远东公司在签订合同时，只取得了5080.02平方米的土地使用 权证，其余1782.87平方米土地未取得使用权证，故对该部分土地的转让款，君诚公司不承担逾期付款的违约责任。对远东公司与君诚公司签约时已取得土地 使用权证的5080.02平方米土地，君诚公司按合同约定应向远东公司支付的转让款为人民币2618万元，君诚公司已付人民币2000万元，对余款人民币 618万元，君诚公司应按合同约定承担逾期付款的违约罚金。按约定，1997年12月31日前君诚公司应向远东公司支付转让费人民币300万元，君诚公司 应付罚金为人民币210万元，1998年1月15日前应付转让费为人民币272.5万元，君诚公司于1998年1月12日已付人民币100万元，该笔款项 的罚金为人民币120.75万元，但君诚公司只应承担其中人民币145.5万元的逾期付款违约金，为人民币101.85万元，君诚公司共计应向远东公司支 付违约罚金为人民币432.6万元。远东公司在转让时取得了占全部转让土地约74％的5080.02平方米的土地使用权证，其余约26％的土地虽与土地管 理部门签订了出让合同，但国有土地使用权证于1999年12月才取得，故远东公司的行为亦构成违约，远东公司应按约定向君诚公司支付违约金为人民币30万 元。由于君诚公司不履行合同约定的付款义务，经远东公司催告后在合同期限内仍未履行，而君诚公司在答辩及庭审反驳中也主张合同无效，要求远东公司退还土地 款，该行为表明君诚公司不愿再对该项目进行开发，且远东公司转让给君诚公司的土地使用权人仍为远东公司，尚未变更为君诚公司，远东公司请求依法解除合同， 应予支持。远东公司应返还君诚公司土地转让款人民币2000万元，君诚公司应将土地恢复原状，并返还远东公司土地及归还与土地有关的法律文件。因远东公司 已将部分土地交付君诚公司使用，君诚公司已作了部分开发，现双方因解除合同所受的损失应为转让土地发生的人民币2000万元的资金利息，该损失按双方的过 错责任分别承担，君诚公司未按约定支付土地转让款是导致本案纠纷的主要原因，应承担解除合同的主要责任，虽然远东公司未完整办理土地使用权证的违约行为未 影响君诚公司对该土地的使用，但对纠纷的产生亦有一定的责任，应承担部分资金占用利息。依照《民法通则》第85条、第88条、第113条、第134条第1 款第4项、第5项、第7项、第8项、《经济合同法》第26条第1款第3项之规定，四川省高级人民法院于2000年5月8日以（1999）川民初字第8号民 事判决书，判决如下：( l）解除远东公司与君诚公司签订的《土地使用权转让开发合同》。（2）君诚公司于本判决生效后30日内将土地恢复原状，并将土地及其与转让项目有关的法律 文件返还给远东公司。（3）远东公司于本判决发生法律效力40日内返还君诚公司土地转让款人民币2000万元及承担40％的资金占用利息，利息从收款之日 起至君诚公司返还土地后第10日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算。君诚公司逾期返还土地，从逾期之日起的资金占用利息由远东房地产公司承担。 （4）君诚公司于本判决生效后30日内向远东公司给付违约金人民币30万元，并向远东公司给付逾期付款的违约罚金为人民币432.6万元。（5）远东公司 于本判决生效后30日内向君诚公司支付违约金为人民币30万元。一审案件受理费人民币226,010元由远东公司负担90,404元，君诚公司负担 135,606元。

三、当事人上诉请求与答辩理由

君 诚公司不服一审判决，向最高人民法院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判被上诉人远东公司为违约方，解除合同，由被上诉人返还上诉人已付的2000万元及 相应的资金占用利息。本院庭审结束后，上诉人君诚公司又申请增加上诉请求。请求变更一审判决第2项为由被上诉人自行将土地恢复原状。在庭后递交的代理意见 中又提出：一审判决对转让土地款数额和违约罚金的数额计算均有错误，请求二审法院予以纠正。主要理由是：( l）无论是根据《合同法》的原理还是根据《担保法》第49条的规定，对于5080. 02平方米部分合同标的的土地被抵押的情况，远东公司负有告知义务，其未履行告知义务而导致该部分合同无效。一审法院认定泰易公司是告知义务人是没有依据 的。（2）一审判决认定君诚公司副董事长兼总经理王意军知道部分土地被抵押的情况即君诚公司知道了这一情况是错误的。王意阵在1996年11月25日被远 东公司任命为该公司南充分公司的负责人（无法人资格）。君诚公司是在不了解真相的情况下，聘任其为君诚公司副董事长兼总经理的。且二审期间，王意军又表示 愿意作证，证明其未将远东公司转让的部分土地已设定抵押的情况告知君诚公司。故该合同中设定抵押的部分应认定无效。（3）本案双方当事人签订《土地使用权 转让开发合同》时，被上诉人远东公司没有取得合同涉及的1782.87平方米的土地使用权证。虽然一审诉讼期间，远东公司补办了相关手续，合同的相应部分 应予以解除。（4）远东公司没有按照合同约定在1997年2月完成其所转让的土地的平整工作，按照《合同法》第67条之规定，当事人互负债务，先履行的一 方没有履行，后履行的一方有权拒绝其履行要求。因此，君诚公司于1998年年初停止付款完全是为了保护自己的合法权益，不属于违约。（5）远东公司转让的 土地是6862.89平方米，折合为10.3亩，按照每亩240万元人已币的约定，减去3亩代征土地费用70万元，总价款应为2402万元。罚金的计算方 法错误有二：一是罚金的基数错误，既然认定君诚公司对1782.87平方米的土地不必负违约责任，剩余5080.02平方米的土地只占全部转让土地的74 % ，因此，罚金的基数应乘以74% ；二是罚金的计算应为基数乘以每月10％再乘以3个月，而不能第一个月乘以10％、第二个月乘以20％、第三个月乘以40％。被上诉人答辩请求维持一审判 决。

四、最高人民法院认定与判决

最 高人民法院审理认为，远东公司与君诚公司签订的《土地使用权转让开发合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律。该合同签订的时间是1997年10月 20日，合同约定远东公司向君诚公司转让的土地由两块构成。早在1996年11月20日，成都市国土局即与远东公司签订了《国有土地使用权出让合 同》，1997年1月28日，远东公司即取得了其中5080.02平方米的国有土地使用权证。投入转让土地的资金也达到了《城市房地产管理法》要求的开发 建设资金总额的25%，虽然远东公司在签订合同时尚未取得另一块1782.87平方米土地的国有土地使用权证，但该地块与5080.02平方米地块属于成 片开发，远东公司和成都市国土局签订的土地出让合同已经将该地块出让给远东公司，远东公司早在1996年12月9日就将其转让的整块土地及该地块的所有文 件交给了君诚公司。远东公司在一审期间取得了1782.87平方米的土地使用权证。远东公司迟延取得1782.87平方米土地的国有土地使用权证，应视为 一种违约行为，但不因此导致合同无效或解除。上诉人提出远东公司未将其就转让的部分土地设定抵押的情况告知君诚会司，属于民事欺诈行为，直接导致合同部分 无效。由于远东公司是应泰昌公司的要求，将土地使用权转让合同涉及的5080.02平方米的土地使用权抵押给南充市鑫陵区农村信用合作社联合社营业部，为 泰昌公司贷款提供担保。君诚公司是泰昌公司以付给远东公司的土地款和已购固定资产作为投资与他人共同兴办的。远东公司又是根据泰昌公司的请求，同意同君诚 公司接替泰昌公司在原合同中的权和义务，与君诚公司重新签订《土地使用权转让开发合同》。因此，泰昌公司作为向君诚公司转让合同全部权利义务的一方，有义 务将该合同的内容及有关事项告知合同权利义务受让人君诚公司。泰昌公司原经办土地使用权转让、开发合同以及括押贷款事项的王意军（现为该公司的法定代表 人），同时也是君诚公司的副董事长兼总经理，故一审判决认定君诚公司知道远东公司向其转让的土地中有一部分已经进行了抵押的情况是正确的。鉴于双方当事人 签订《土地使用权转让开发合同》的意思表示真实，不违反法律，一审判决认定该合同有效是正确的。上诉人君诚公司主张该合同部分无效的理由不能成立，本院不 予支持。远东公司未能及时取得1782.87平方米的土地使用权证，一审判决已责令其承担违约责任，且未判令君诚公司承担未支付该部分土地转让款的责任。 君诚公司上诉主张《土地使用权转让开发合同》部分无效、部分应予解除，远东公司答辩同意一审判决，表明双方均不愿继续履行合同，故应维持一审关于解除合同 的判决。君诚公司主张远东公司应按照合同约定于1997年2月底以前完成平整土地的工作，但本案双方当事人签订合同的时间是1997年10月20日，因 此，要求远东公司在签订合同前即履行平整土地的义务是不妥的。君诚公司以《合同法》第67条之规定行使抗辩权，作为其停止付款的依据，但双方履行合同的行 为发生在《合同法》实施之前，不应适用《合同法》；而且，君诚公司停止付款不及时通知对方，亦不符合行使抗辩权的法律规定。按照远东公司与成都市国土局签 订的土地出让合同的约定，国家向远东公司出让的土地是7466.7平方米，其中2386.68平方米是由远东公司负责无偿提供的城市道路绿地，这一部分土 地是不能办理国有土地使用权证的。远东公司向君诚公司转让的土地应包括这一部分。7466.7平方米折合为11.2亩，因此，按照每亩240万元的约定， 总价款为2618 万元。故对君诚公司提出的一审判决认定远东公司转让土地总价款错误的主张，本院不予支持。本案双方当事人在合同中约定，君诚公司如按期支付土地转让费，每 迟延一个月应向远东公司支付该季度转让款的10％作罚金并按月递增，最长不得超过3个月。故一审判决将3个月罚金的比例分别定为10％、20％和40％是 错误的，君诚公司提出的计算公式不符合双方合同中于罚金按月递增的规定，但一审判决认定罚金的比例成倍增长也缺乏依据。根合同约定，3个月罚金的比例应定 为10％、20％和30％。鉴于本案双方当事人签的（土地使用权转让开发合同》合法、有效，合同解除后，远东公司应将所收土地让款及其占用期间的利息返还 君诚公司。一审判决将利息作为损失由双方当事按过错比例分担不妥，对君诚公司提出的返还其支付的全部土地转让款及利息请求，予以支持。2000年11月 20日，最高人民法院依据《民事诉讼法》第153条第1款第3项之规定，以（2000）民终字第67号民事判决书，判决如下：

( l）维持四川省高级人民法院（1999）川民初字第8号民事判决第1、2、5项。

( 2）变更四川省高级人民法院（1999）川民初字第8号民事判决第3项为远东司于本判决发生法律效力之日起40日内返还君诚公司土地转让款人民币2000 元及利息（自收到款项之日起至君诚公司返还土地后第10日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）。君诚公司逾期返还土地，从逾期之日起资金占用息 由君诚公司自行承担；远东公司逾期返还土地转让款，从逾期之日起的资金占利息由远东公司承担。

( 3）变更四川省高级人民法院（1999）川民初字第8号民事判决第4项为君诚公司于本判决发生法律效力后30日内向远东公司支付违约金人民币30万元，并向远东公司给付逾期付款违约罚金人民币370.8万元。

一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费人民币226,010元，由君诚公司负担人民币203,409元；远东公司负担人民币22,601元。

五、对本案的解析

本案涉及的是土地使用权转让的法律关系。

双 方当事人二审争议的焦点问题是：( l）远东公司与君诚公司1997年10月20日签订的《土地使用权转让开发合同》涉及5080.02平方米土地的部分是否有效; ( 2）该合同涉及1782.87平方米土地的部分是否应当解除；( 3）一审判决在土地让金总额和违约金数额的计算上是否有误。

第 一个问题的关键在于如何看待君诚公司副董事长兼总经理王意军的证言。而认定远东公司在与君诚公司签订合同时是否存在欺诈行为。二审法院之所以有采信王意军 在二审时向法院提交的证实其未告知君诚公司远东公司已将80.02平方米土地为泰昌公司抵押贷款担保的证言，认定远东公司与君诚公司签订的《土地使用权转 让开发合同》有效，主要是考虑：( 1 ) 1996年11月26日，远东公司与泰昌公司签订《土地使用权转让开发合同》时，王意军即为泰昌公司的经办人，后又成为泰昌公司的法定代表人。本案上诉人 君诚公司恰恰是泰昌公司与四川省南充市信诚经济发展公司共同投资兴办的。君诚公司一成立，王意军就被任命为君诚公司副董事长兼总经理。本案一审期间，由于 君诚公司主张远东公司向其隐瞒了在与泰昌公司签订合同后，已将合同涉及的5080.02平方米的土地使用权抵押给四川南充市农村信用合作社联合社营业部为 泰昌公司抵押贷款担保，导致双方所签土地使用权转让合同无效。故一审法院通知王意军到庭作证。王意军在宣誓后当庭作证证明，其作为君诚公司的副董事长兼总 经理，完全清楚远东公司以合同涉及的5080.02平方米土地为泰昌公司提供抵押贷款担保的情况。一审法院根据王意军的证言以及泰昌公司1997年10月 3日请求远东公司同意其在《土地使用权转让开发合同》中的全部权利义务与转让给君诚公司的函，认定远东公司与君诚公司签订《土地使用权转让开发合同》不存 在欺诈行为。对于王意军当庭宣誓后所作的证言，没有相反的证据，仅仅凭其本人完全相反的意思表示，是不能改变一审法院认定的事实的。（2）王意军与君诚公 司具有利害关系。王意军的书面证言是在二审庭审以后才以书面形式向二审法院提交的。在王意军提供新的证言后，二审法院即将其书面证言的内容告知远东公司， 远东公司提出异议，认为王意军作为君诚公司的副董事长兼总经理，与该公司存在明显的利害关系，故其所作的对君诚公司有利的证言不宜采信。考虑到远东公司的 异议和最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第27条中规定：“证人提供的对与其有亲属关系或者其他密切关系的一方当事人有利的证言， 其证明力低于其他证人证言”的规定。二审法院在没有其他证据的情况下，没有采信王意军的书面证言。（3）在判断该合同效力时还应考虑的另一个问题是泰昌公 司、远东公司谁负有向君诚公司说明合同中权利瑕疵的义务？泰昌公司作为向君诚公司转让合同权利、义务的人，有义务向君诚公司说明其所转让的合同中有哪些瑕 疵。远东公司是应泰昌公司的请求，同意泰昌公司将所签订的合同中的全部权利、义务转让给其与他人合办的君诚公司的。如果不是完全按照原来与泰昌公司所签合 同履行，远东公司有权提出不同意泰昌公司转让合同的全部权利、义务并要求其承担违约责任，更不能因为远东公司同意了泰昌公司的请求，就将说明原合同的权 利、义务特别是权利瑕疵的义务从泰昌公司转给远东公司。

第 二个问题是远东公司对其转让的部分土地直到一审期间才取得土地使用权证，这是否导致合同部分无效？虽然最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开 发经营案件若干问题的解答》对《房地产管理法》实施前没有取得土地使用权证的房地产转让，要求最迟在一审诉讼期间补办产权证，否则转让行为将被认定无效。 本案中，双方当事人转让土地使用权的行为发生在1995年1月1日《城市房地产管理法》实施以后，转让行为的效力取决于远东公司是否交纳了土地出让金并领 取了国有土地使用权证。但考虑到远东公司转让的土地属于成片开发，远东公司早在1996年即与成都市国土局签订了《国有土地出让合同》并交纳了土地出让 金，没有及时取得土地使用权证不是远东公司的过错造成的，而且，远东公司在合同签订后，即将该块土地以及有关的文件交给了君诚公司，并未实际影响到君该公 司对该块土地的使用，因此，二审法院认定双方当事人签订的土地使用权转让、开发合同有效是正确的。

第 三个问题是君诚公司上诉提出一审判决对合同约定的土地使用权转让金的亚额以及违约金的数额计算存在错误。经二审法院审查，认为一审法院在当事人对违约金约 定为每迟延一个月应向远东公司支付该季度转让款的10％作为罚金按月递增的约定理解不一的情况下，将按月递增认定为按几何级数递增，缺乏依据，故改为按月 递增10％。

（韩玫）