房屋转预售合同纠纷的处理原则-典型案例-山东海右律师事务所-山东海右律师事务所

房屋转预售合同纠纷的处理原则

《最高人民法院民事案例解析》（4）第28页
房屋转预售合同纠纷的处理原则
——中国机械设备海南股份有限公司与海南恒建
房地产开发有限公司、海南省国际信托投
资公司房屋转预售合同纠纷上诉案
裁判主旨：
　　处理这类在海南房地产热期间发生的期房转预售合同纠纷，应当依据1995年最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》这一司法解释的精神。该司法解释规定：“商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可以认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。”
关键词：期房房屋转预售合同；意思自治
上诉人（原审被告）：中国机械设备海南股份有限公司，住所地：海口市金贸区CMEC 大厦17 层。
法定代表人：赵风茂，总经理。
委托代理人：杨伟忠，该公司干部。
委托代理人：符策，刚峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：海南恒建房地产开发有限公司，住所地：海口市金贸区CMEC 大厦10 层。
法定代表人：冯大安，董事长。
委托代理人：陈世琳，公司法律顾问。
被上诉人（原审第三人）：海南省国际信托投资公司，住所地：海口市滨海大道国信大厦。
法定代表人：彭振明，总经理。
委托代理人：曹新友，公司职员。
被上诉人（原审第三人）：海南凯利丰房地产开发有限公司，住所地：海口市滨海大道海景花园A5 幢。
法定代表人：罗德润，董事长。
被上诉人（原审第三人）：华都海石大厦，住所地：海口市大英村一号海石大厦。
一、案件基本事实
　　1993 年3 月22 日，中国机械设备海南股份有限公司（以下简称机设公司）与恒建房地产开发有限公司（以下简称恒建公司）签订《合作协议》，约定：机设公司全权委托恒建公司办理售房事宜，恒建公司保证支付机设公司已付给海南省信托投资公司（以下简称海国投公司）等款项，并同时获得写字楼10,321.152平方米，价格每平方米人民币5500 元计算；花园别墅541 . 552 平方米，价格按每平人民币6200 元计算。付款方式为签订合同当天支付18,168,496.41元，合同生效之日起10 天内付总价款的25%即12,339,841.75元，余款执行（1992）国信房售合资第2号合同。双方签订协议后，恒建公司当天支付机设公司首期购房款人民币5,828,654.66元，又按机设公司的要求支付给海国投公司人民币12,339,841.75元。1993 年4月14日支付给机设公司人民币12,339,841.75 元，后又于1993 年7 月18 日、7 月23 日、7月29日3 次支付给海国投公司9,871,873.4元。从付款清况看，恒建公司共支付给机设公司人民币18,168,496.41元，支付给海国投公司人民币 22,211,715.15元。
　　1992 年11月26 日，海国投公司与华都海石大厦（以下简称海石大厦）签订（1992）国信房售合资第2 号《商品房购售合同》，约定海石大厦预购海国投公司正在兴建中的商品房，地点在海口市滨海大道“国信大厦”，写字楼建筑面积为10,321.152平方米，每平方米按人民币4520 元计价。空中别墅建筑面积为541.552平方米，每平方米按人民币5000 元计价。付款方式为：签约当天海石大厦付给海国投公司10 万元，合同生效1 个月内付总价款的15 % ，余款再分4 期支付。双方还约定：海石大厦交付定金及房款后，海国投公司应于1994 年6 月l日前交付房屋，房屋移交后，由海国投公司办理产权手续，经公证海石大厦获产权契证后，房屋产权属于海石大厦，海石大厦有依法转让上述房屋的权利。双方还就工程质量、违约责任等事项进行了约定。1993 年1 月8 日，海石大厦与海南凯利丰房地产开发有限公司（以下简称凯利丰公司）签订《合作协议》，约定：依据海国投公司和海石大厦签订的《商品房购售合同》，海石大厦全权委托凯利丰公司办理售房事宜，写字楼部分10,321.152平方米，每平方米按4980 元计价，空中别墅部分541.552平方米，每平方米按5800 元计价。1993年3月18日，凯利丰公司又与机设公司签订《合作协议，凯利丰公司将所预购的写字楼、别墅分别以每平方米5200元、5850元的价格卖给了机设公司。海国投司投资建设的“国信大厦”于1994年12月28日竣工验收合格，后因恒建公司付款后拿不到房屋，海国投公司又不承认恒建公司是购房人，恒建公司遂向一审院提起诉讼，请求依法解除其与机设公司签订的《合作协议》，同时判令机设公司立即退还实际收取的购房款18,168,496.41 元、承担相应的利息损失，依法责令海国投公司根据收到的购房款交付相应面积的房屋。
二、海南省高级人民法院一审认定与判决
　　海南省高级人民法院经审理认为，恒建公司与机设公司签订的《合作协议》，名为合作，实为期房转预售，双方订立和履行合同时，机设公司始终未能取得争讼标的物的合法房屋产权，该房屋的发展商海国投公司对上述转预售合同也不予认可。海国投公司与海石大厦签订的《商品房购售合同》第5 条明确约定：经公证海石大厦获产权契证后，房屋产权属海石大厦，海石大厦有依法转让的权利。而海石大厦在尚未取得合法产权的情况下，将大厦转让给凯利丰公司、机设公司，故恒建公司与机设公司所签订的《合作协议》依法应认定无效。机设公司及海国投公司应返还收取的恒建公司的购房款，依照保护和有利于海南房地产市场的原则，且该购房款已实际投入到该房屋建设中，故变通返还购房款为以该款折为房产返还，交付房屋给恒建公司。据此判决：( l）确认恒建公司与机设公司订立的期房转预售合同无效，双方对无效合同均负有过错责任；( 2 ）恒建公司付给海国投公司的购房款人民币22,211,715.15元，由海国投公司在判决生效后1个月内以每平方米4520 元的价格折成“国信大厦”写字楼建筑面积4914.09平方米的房屋，交付给恒建公司，交付后一个月内，海国投公司负责将房产证办至恒建公司名下；( 3 ）机设公司应返还恒建公司购房款人民币18,168，496.41元，按月利率10.98‰计息，自收款之日起至还款之日止，由机设公司、恒建公司各承担该利息的50 % ；上述款项由机设公司于判决生效后3 个月内直接付给海国投公司，海国投公司于收到该款后1 个月内，以每平方米4520 元计价，交付给恒建公司“国信大厦”写字楼房屋建筑面积4019 .58 平方米（机设公司应返还的利息，按上述单价折为同类房屋，另行计入应支付的房屋面积中），上述房屋交付后，海国投公司应在1 个月内将房产证过户至恒建公司名下。
三、当事人上诉请求与答辩理由
　　机设公司不服一审判决向最高人民法院提起上诉。机设公司上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律不当，判决显失公正，应当予以改判。机设公司在转预售中不是买空卖空从中牟取暴利，而是经营者和投资者，是根据当时海南房地产市场进行正常交易而获取合理差价，这种行为理应受到保护。恒建公司答辩称：海国投公司与海石大厦之间签订的《商品房购售合同》应为有效合同，而依海石大厦逐次转售给凯利丰公司、机设公司、恒建公司的合同为无效。由于恒建公司与机设公司之间的合同无效，其法律后果当然是返还财产，即机设公司全部返还本金和利息。海国投公司答辩称：本案讼争的关系是机设公司与恒建公司的转预售关系，权设公司无权对海石大厦尚未取得转让权的房产进行转让。海国投公司与恒建公司之间没有任何有效或无效的法律关系，原审判决认定海国投公司应返还收取恒建公司的购房款适用法律错误。鉴于恒建公司已实际负担了海石大厦的购房款2221 余万元，海国投公司可以接受一审的处理结果。凯利丰公司和海石大厦下落不明，二审期间经公告送达，期满后均未应诉。
四、最高人民法院认定与判决
　　最高人民法院经审理认为，机设公司与恒建公司签订的《合作协议》实质是转预售关系，因转预售条件不具备，机设公司无权对房产进行转让，一审判决认定《合作协议》无效，双方对协议无效均负有过错责任是正确的，判决海国投公司用房屋折抵已收到的购房款返还给恒建公司亦无不当。但一审判决将机设公司应予返还恒建公司的18,168,496.41元购房款直接付给海国投公司用房产折抵没有法律依据，依法应予纠正。根据《民法通则》第61条、《民事诉讼法》第153条第1款第2项之规定，最高人民法院于1998年7月14日以（1997）民终字第73号民事判决书，判决如下：
　　(l）维持海南省高级人民法院（1996）琼民初字第15号民事判决第l、2项。
　　(2）变更海南省高级人民法院（1996）琼民初字第15号民事判决第3项为：机设公司于本判决生效后3个月内返还恒建公司购房款人民币 18,168,496.41元，并支付该款自收款之日起至还款之日止利息的50％给恒建公司，利息按中国人民行同期同类固定资产贷款利率计算。
　　一审案件受理费236,299元，由恒建公司和机设公司各负担118,149.5元；二审并受理费236,299元由机设公司负担。
五、对本案的解析
　　(l）本案诉争的关系是恒建公司与机设公司之间的房屋转预售关系，原告恒建司的诉讼请求是要求机设公司返还购房款，承担相应利息损失、要求海国投公司交付相应面积的房屋。本案所要解决的是恒建公司与机设公司之间的房屋转预售同是否有效及如何承担法律责任的问题。中间环节的凯利丰公司、海石大厦由于下落不明，有些事实无法查清，一审法院根据当事人的诉讼请求及不告不理的原则，只对恒建公司与机设公司之间的房屋转预售关系作出实体处理是可以的。
　　(2）机设公司在与凯利丰公司签订“合作协议”三天后，又将房屋加价卖给恒建公司，这是一种炒买炒卖行为，机设公司与恒建公司之间所签合同应属无效。依据我国《民法通则》第91条的规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利……”及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中：“商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可以认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效”的规定。对造成合同无效，机设公司和恒建公司均有过错，应承担相应的法律责任。
　　(3）一审判决第2项违背了当事人意思自治的原则，等于在确定一个合同无效的同时又强迫双方签订了另一个合同。鉴于恒建公司没有提起上诉，根据民事诉讼法关于第二审人民法院只对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查的规定，二审法院对一审判决第2项没有改判。
　　(4）一审判决第3 项将机设公司应予返还恒建公司的购房款由机设公司直接付给海国投公司用房产折抵没有法律依据，当事人也无此诉讼请求，故应当予以纠正。
（吴晓芳）